16.08.2022 r. 

Z prawa do amortyzacji nie mogą skorzystać właściciele budynków/lokali mieszkalnych, którzy nabyli je po 1 stycznia 2022 r. Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych zakaz amortyzacji wprowadzony od 1 stycznia 2022 r. dotyczy jednak nie tylko właścicieli budynków i lokali mieszkalnych, ale również przedsiębiorców ponoszących nakłady na wynajmowane nieruchomości mieszkalne. 

Dyrektor KIS uznał, że zakaz amortyzacji dotyczy także inwestycji w obce środki trwałe będące budynkiem/lokalem mieszkalnym. Jednocześnie potwierdził, że do inwestycji w obcych środkach trwałych również znajduje zastosowanie przepis przejściowy dopuszczający kontynuację amortyzacji takich inwestycji jeszcze do końca 2022 r. Natomiast po zakończeniu okresu przejściowego, niezamortyzowana wartość początkowa ww. inwestycji może jedynie stanowić koszt zbycia tej inwestycji na rzecz właściciela nieruchomości bądź podmiotu trzeciego (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 maja 2022 r. sygn. 0111-KDIB1-1.4010.622.2021.2.BK). 

Stanowisko Dyrektora KIS 

Wyglądało na to, że od 1 stycznia 2022 r. nie wprowadzono zakazu amortyzacji inwestycji w obcych środkach trwałych będących budynkami i lokalami mieszkalnymi. W szczególności nie doszło do zmiany przepisów w tym zakresie. We wcześniejszej interpretacji z dnia 18 lutego 2022 r. organ podatkowy potwierdził możliwość rozliczenia w koszty nakładów na kamienicę. W stanie faktycznym brak było jednak informacji czy kamienica stanowi budynek mieszkalny. 

,,Właścicielem nieruchomości - wydzierżawiającym - jest Spółka z o.o. (...) Pani zamiarem jest dzierżawa całej kamienicy. (...) nakłady na nieruchomość, które Pani poniesie będzie Pani mogła traktować jako inwestycję w obcym środku trwałym i ją amortyzować, a odpisy amortyzacyjne zaliczać do kosztów uzyskania przychodów." - Interpretacja indywidualna z dnia 18 lutego 2022 r. 0113-KDIPT2-1.4011.1058.2021.2.MAP 

Dyrektor KIS zapytany jednak wprost uznał, że zakaz amortyzacji dotyczy również nakładów na obce budynki/lokale mieszkalne. Na poparcie swojego stanowiska (w interpretacji z dnia 26 maja 2022 r.) przywołał uzasadnienie projektu nowelizacji: 

,,Proponowane zmiany zakładają wyłączenie z kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych. Zmiany dotyczą zatem tych składników, których wartość nie spada, a zasadniczo wzrasta. (...) Możliwość zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanych mieszkań, szczególnie z rynku wtórnego, powoduje, że dochody uzyskiwane z tego tytułu są w obowiązującym stanie prawnym, efektywnie bardzo często nieopodatkowane. Odpisy amortyzacyjne dokonywane od tych składników zmniejszają dochód do opodatkowania do takiego poziomu, że podatek dochodowy nie występuje."

Następnie wskazał, że zakaz amortyzacji powinien dotyczyć również inwestycji w obce środki trwałe będące budynkiem/lokalem mieszkalnym, ponieważ takie podejście jest spójne systemowo i zgodne z celem nowelizacji jaka weszła w życie od 1 stycznia 2022 r. 

,,W przypadku amortyzacji inwestycji w obcym środku trwałym (będącym budynkiem mieszkalnym), zasadne jest w tym względzie odwołanie się do wykładni systemowej i funkcjonalnej wskazanego powyżej przepisu. Z wykładni tej można wywieść, że skoro z prawa do amortyzacji nie może skorzystać podatnik będący właścicielem budynku/lokalu mieszkalnego, a amortyzacji w obcym środku trwałym dokonuje się na takich samych zasadach jak właściciel tego środka trwałego, to zasadnym jest przyjęcie, że amortyzacji nie podlegają również nakłady inwestycyjne poniesione przez podatnika niebędącego właścicielem takiego budynku/lokalu mieszkalnego." 

Czytaj więcej na: Inwestycja w wynajęty dom bez korzyści w CIT - rp.pl 

Komentarz 

Analizując przepisy nie można pominąć ich literalnego brzmienia (wykładni literalnej). Środki trwałe i wartości niematerialne i prawne, które nie podlegają amortyzacji zostały w sposób wyczerpujący wymienione w art. 22c ustawy PIT i 16c ustawy CIT. Są tam wymienione od 1 stycznia 2022 r. budynki i lokale mieszkalne. Natomiast nie wymieniono tam ,,inwestycji w obcych środkach trwałych będących budynkami lub lokalami mieszkalnymi". Nie można zatem wykluczyć, że sądy administracyjne przychylą się do wykładni literalnej, a w konsekwencji uznają, że nadal można amortyzować nakłady na obce budynki i lokale mieszkalne. 

Ponadto Dyrektor KIS wskazał, że po zakończeniu okresu przejściowego, niezamortyzowana wartość początkowa ww. inwestycji może jedynie stanowić koszt zbycia tej inwestycji na rzecz właściciela nieruchomości bądź podmiotu trzeciego. Natomiast częstą sytuacją po rozwiązaniu umowy najmu jest porzucenie nakładów przez najemcę. Patrząc na wypowiedź Dyrektora KIS z 26 maja 2022 r. wydaje się, że może on kwestionować możliwość zaliczenia przez koszty takich porzuconych nakładów. Dotychczas organy podatkowe zezwalały podatnikom zaliczyć w koszty uzyskania przychodów niezamortyzowaną część inwestycji w obcym środku trwałym np. w przypadku zaprzestania korzystania z takiej inwestycji w przypadku rozwiązania umowy najmu. (Pismo z dnia 15.10.2012 r., wydane przez: Izba Skarbowa w Łodzi, IPTPB3/423-69/12-3/12-S/PM). Być może niedługo inny podatnik zapyta wprost o kwestię zaliczania w koszty porzuconych nakładów w lokalach mieszkalnych i ta sprawa się wyjaśni. 

 
 Zapraszam na naszego Facebooka oraz do śledzenia naszych aktualności podatkowych, by być na bieżąco.