Aktualizacja artykułu: 22.11.2022

 

Zgodnie z przepisami w przypadku dwóch współwłaścicielki, każdy z nich powinien wykazywać połowę uzyskiwanych ze współwłasności przychodów (zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy PIT) oraz połowę ponoszonych kosztów (zgodnie z art. 8 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy PIT). 

 

W sytuacji, w której umowa/faktura jest tylko na jednego współwłaściciela, to rozliczenie jej w koszty przez drugiego współwłaściciela bywa problematyczne. Koszty są bowiem, formalnie rzecz biorąc, ponoszone tylko przez jednego współwłaściciela. Pojawiają się argumenty zarówno za rozliczaniem faktury do kosztów uzyskania przychodów tylko u jednego współwłaściciela, jak i również te, które nakazywałyby przyjąć zasadę rozliczania tych kosztów proporcjonalnie u wszystkich współwłaścicieli (zgodnie z ww. przepisami). 

 

Różne sposoby rozliczania przychodów i kosztów

1. Proporcjonalnie rozliczanie przychodów i kosztów (model 50% na 50%)

Zgodnie z art. 207 KC, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Przepis ten ma charakter dyspozytywny, współwłaściciele mogą więc w umowie sami określić odmienny niż przewidziany w nim sposób udziału w pożytkach i przychodach, jakie rzecz przynosi, jak i obowiązek ponoszenia przez nich wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną.

Przykładowo za proporcjonalnym rozliczaniem kosztów opowiedziano się w poniższych interpretacjach (trochę starszych): 

"Wydatki na ubezpieczenie samochodu, Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności, jednakże w wysokości ustalonej w proporcji w jakiej pozostaje udział Wnioskodawcy we współwłasności samochodu - a więc w 50%, o ile wydatki te spełniają przesłanki określone w ww. ustawie." - interpretacja z dnia 10 grudnia 2014 r. sygn. IPTPB1/415-493/14-4/SJ 

 

"Przychody z tytułu najmu budynków znajdujących się na terenie nieruchomości jak i miejsc parkingowych będą przychodami podatkowymi w 50% u każdego z współwłaścicieli, to samo dotyczy kosztów takich jak media - np. oświetlenie placu, amortyzacja wszystkich budynków i budowli, remonty, czy ulepszenia, jeżeli wystąpią w budynkach będą kosztem w 50% u każdego z współwłaścicieli." - interpretacja z dnia 20 listopada 2008 r. sygn. ILPB1/415-686/08-2/AG 

Mimo, że ekonomicznie ten model jest najbardziej sprawiedliwy i ?równy?, to tworzy podwójną ilość wszystkich przychodów i kosztów, bo każdy przychód i wydatek rozlicza się po 50% u każdego ze współwłaścicieli. Przez to też ten model jest często mniej czytelny dla podatników/współwłaścicieli.

 

2.  Model quoad usum- wydatek rozlicza w całości ten, kto go poniósł

W przypadku tego modelu współwłaściciele odchodzą od proporcjonalnego rozliczania pożytków od całości nieruchomości tylko dogadują się umownie kto w jakiej części korzysta z nieruchomości i jakie ponosi z tym związane wydatki.

W tym modemu można spotkać stanowiska, że wydatek rozlicza ten, kto go faktycznie poniósł i nie będzie żądał jego zwrotu od innych współwłaścicieli.

Przykładem takiego podejścia może być poniższa interpretacja:

"Co do zasady - Wnioskodawca, będąc współwłaścicielem dwóch kamienic, winien rozliczać przychody i koszty ich uzyskania oraz wydatki niestanowiące kosztów podatkowych z tytułu udziału w nieruchomości proporcjonalnie do jego udziału we współwłasności (tu: 50%). Niemniej jednak, biorąc pod uwagę przedstawiony na wstępie stan faktyczny, należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca sam ponosi koszty remontu, koszty związane z zarządzaniem kamienicą oraz koszty reklamy i to na prowadzoną przez niego firmę wystawiane są faktury, dokumentujące niniejsze wydatki, to Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów całą kwotę ponoszonych wydatków, tzn. bez jej ograniczania do wysokości udziału w zyskach." - Pismo z dnia 13.11.2019 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0112-KDIL3-3.4011.328.2019.2.MC

 

3. Model współwłaściciela administrującego

W teorii można również stworzyć sytuację, w której ponosić wszystkie koszty za wspólną nieruchomość będzie jedna osoba, a podział z połowy zysku będzie dla drugiej osoby. Jednakże, nawet jeśli wszystkie umowy są na jednego współwłaściciela to drugi współwłaściciel nie może się z tego rozliczać "wynikiem" czyli od samej kwoty zysku/dochodu. Organy podatkowe uznają, że to dalej jest model 50% na 50% i w takiej sytuacji wymagają, aby każdy ze współwłaścicieli wykazywał połowę przychodów (połowę obrotu w VAT) oraz połowę kosztów. 

Przykładem tego modelu może być poniższa interpretacja:

"To, że współwłaściciel administrujący pobrał od najemcy całą należność z tytułu wynajmu części nieruchomości wspólnej, nie powoduje utraty przez drugiego współwłaściciela przymiotu podatnika z tytułu najmu. Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego nie wynika bowiem, by skarżąca przekazała część nieruchomości wspólnej do wyłącznego użytkowania właścicielowi administrującemu. Właściciel administrujący jest więc w tym przypadku jedynie inkasentem należności za wynajem przysługującej od najemcy wszystkim współwłaścicielom odpowiednio do posiadanego udziału." - wyrok NSA z dnia 19 marca 2014 r. sygn. I FSK 579/13

Różne podejścia organów podatkowych 

W starszych interpretacjach organy podatkowe uznawały, że należy każdorazowo zebrać wszystkie faktury dotyczące nieruchomości i podzielić je np. po 50%, czyli proporcjonalnie do udziału każdego ze współwłaścicieli (model 50% na 50%). Nie miało znaczenia, na kogo faktury były wystawione- czy na pierwszego współwłaściciela, czy na drugiego, czy na obu. Przepis się nie zmienił od kilkunastu lat. Niemniej w nowszych interpretacjach organy podatkowe wskazuje jako prawidłowe również inne podejście - wydatek rozlicza ten ze współwłaścicieli, który go faktycznie poniósł i nie będzie żądał jego zwrotu od innych współwłaścicieli (model quoad usum).

Podsumowanie 

Podsumowując niezależnie który wariant lub model zostanie wybrany, finalnie najważniejsze jest, aby współwłaściciele faktycznie potwierdzili sobie wzajemnie przyjęty model podziału kosztów. Natomiast czy to będą zapisy po 50% z wszystkich przychodów, czy po 100% z własnych części nieruchomości jest konsekwencją ich wyboru. Gdy współwłaściciele nie są zgodni istnieje ryzyko, że kontrola zakwestionuje ich model i przyjmie model ogólny tj. proporcjonalnie rozliczanie przychodów i kosztów i uzna, że wydatek poniesiony w całości przez jednego współwłaściciela ten nie może w całości rozliczyć w koszty, bo cywilnoprawnie ma prawo żądać zwrotu połowy tego wydatku od drugiego współwłaściciela. Warto na taką ewentualność trzymać wspólny plik czy zestawienie, aby współwłaściciele łatwo mogli dotrzeć do pozostałych 50% kosztów od wydatków wystawionych wyłącznie na drugiego współwłaściciela. Najlepiej jednak wspólnie potwierdzić sobie model rozliczania, np. w drodze umowy, a następnie się go konsekwentnie trzymać.

Na koniec przykłady dla lepszego zrozumienia:

Przykład 1 

Piotr i Paweł są współwłaścicielami domu jednorodzinnego w udziałach odpowiednio 25% i 75%. Postanowili wynająć dom rodzinie z Ukrainy. Przed wynajęciem mieszkania Piotr poniósł wydatek na jego ubezpieczenie 250 zł a Paweł na jego odmalowanie 750 zł. 

Zgodnie z brzmieniem przepisów Piotr może rozliczyć w koszty 25% wydatku (poniesionego przez niego w całości) na ubezpieczenie, czyli 62,50 zł i 25% wydatku (poniesionego w całości przez Pawła) na malowanie tj. 187,50 zł, czyli łącznie 250 zł. Podobnie Paweł może rozliczyć w koszty 75% wydatku na ubezpieczenie tj. 187,50 zł i 75% wydatku na malowanie tj. 562,50 zł, czyli łącznie 750 zł. 

Natomiast, gdyby przyjąć nowsze stanowisko organu podatkowego to Piotr rozliczy w całości wydatek na ubezpieczenie (250 zł, a Paweł w całości wydatek na malowanie (250 zł). 

Z uwagi, że współwłaściciele ponosili kwoty proporcjonalne do ich udziałów we współwłasności przyjęcie jednego bądź drugiego stanowiska nie wpływa na ich rozliczenie podatkowe. 

Przykład 2 

Tomek i Dominik są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego w udziałach odpowiednio po 50%. Postanowili wynająć mieszkanie pod biuro. Przed wynajęciem mieszkania Piotr poniósł wydatek na jego odmalowanie w wysokości 750 zł, a Dominik nie rozliczył się z nim z tego tytułu. 

Zgodnie z brzmieniem przepisów Tomek może rozliczyć w koszty 50% wydatku na malowanie, czyli 375 zł. Również Dominik może rozliczyć w koszty 50% wydatku na malowanie, czyli 375 zł (choć go faktycznie nie poniósł i odmawia rozliczenia się z Tomkiem z tego tytułu). Natomiast, gdyby przyjąć nowsze stanowisko organu podatkowego to Tomek rozliczy w całości wydatek na malowanie 750 zł, a Dominik nie poniósł kosztów. 

 

Przykład 3

Tomek i Paulina są współwłaścicielami kamienicy w udziałach odpowiednio po 50%. Postanowili zacząć go wynajmować (2 lokale użytkowe i 3 lokale mieszkalne). Dogadali się umownie kto w jakiej części korzysta z nieruchomości i jakie ponosi w związku z tym wydatki. Tomek miał wynajmować indywidualnie 2 lokale użytkowe, Paulina 3 lokale mieszkalne z jednoczesnym ponoszeniem kosztów ogrzewania całej kamienicy przez Paulinę, ponieważ przypadł jej jeden lokal więcej. Podatkowo wychodzi, że Tomek rozlicza przychody i koszty z 2 lokali użytkowych, a Paulina przychody i koszty z 3 lokali mieszkalnych i jednocześnie ponosi i rozlicza całość ponoszonych wydatków na ogrzewanie całej kamienicy. Każdy więc rozlicza się za lokale z którego korzysta (w tym wypadku, za lokale które wynajmuje). Nie jest to więc podział 50% na 50%, a model quoad usum.