W tym wpisie omówiłem kilka zagadnień z tym związanych w zakresie podatku dochodowego:
1. Czy zmiana przeznaczenia lokalu wpływa na jego amortyzację?
2. Jak rozliczyć wydatki na zmianę przeznaczenia lokalu?
3. Czy zmiana przeznaczenia wpływa na opodatkowanie sprzedaży takiego lokalu?
Nie mniej należy pamiętać, że zmiana przeznaczenia lokalu może mieć również skutek w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od nieruchomości.
Czy zmiana przeznaczenia lokalu wpływa na jego amortyzację?
Zasadniczo lokale mieszkalne podlegają amortyzacji według stawki 1,5% rocznie. Z kolei lokale niemieszkalne podlegają amortyzacji według stawki 2,5%. Dlatego w sytuacji zmiany przeznaczenia budynku z mieszkalnego na niemieszkalny bądź odwrotnie, nie jest możliwe dalsze kontynuowanie odpisów amortyzacyjnych według stawki amortyzacyjnej przyjętej przez podatnika przed dokonaniem zmiany przeznaczenia danego lokalu. Jak zatem postąpić w takiej sytuacji wyjaśnia powołania poniżej interpretacja.
"Skoro zatem jak wskazano w opisie sprawy w wyniku przeprowadzonych przez Wnioskodawcę zmian adaptacyjnych zmienił się charakter dotychczas wynajmowanych lokali z mieszkalnych na lokale użytkowe, to w konsekwencji Wnioskodawca winien zmienić stosowaną dotychczas stawkę amortyzacyjną 1,5% na stawkę 2,5% jako właściwą dla budynków niemieszkalnych. Przy czym dokonując dalszych odpisów amortyzacyjnych winien uwzględnić odpisy amortyzacyjne już dokonane." - interpretacja indywidualna z dnia 7 sierpnia 2020 r. sygn. 0115-KDIT3.4011.86.2020.5.AD
Podsumowując w przypadku zmiany charakteru lokali z mieszkalnego na niemieszkalny i odwrotnie należy dostosować na przyszłość stawkę amortyzacji, jednocześnie dotychczasowe odpisy amortyzacyjne pozostają kosztem.
Jak rozliczyć wydatki na zmianę przeznaczenia lokalu?
Przez ulepszenie środka trwałego należy rozumieć jego przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację. Przebudowa środka trwałego to wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych, natomiast adaptacja środka trwałego oznacza wykonanie prac mających na celu przystosowanie go do wykorzystania do innych celów niż jego pierwotne przeznaczenie albo nadanie mu nowych cech użytkowych.
Roboty budowlane polegające na przystosowaniu lokalu mieszkalnego do potrzeb usługowych czy handlowych mogą mieścić się w zakresie dwóch z tych pojęć, tj. przebudowy, względnie adaptacji. Mając to na uwadze zmiana przeznaczenia lokalu w wyniku prac budowlanych może oznaczać, że nastąpiło to w ramach jego ulepszenia (wyrok NSA z 23.11.2016 r. sygn. II FSK 1738/16).
W konsekwencji takie wydatki w zakresie w jakim mieszą się ja przebudowę i adaptację takiego lokalu jako jego ulepszenie mogą powiększać jego wartość początkową będącą podstawą odpisów amortyzacyjnych.
Czy zmiana przeznaczenia wpływa na opodatkowanie sprzedaży takiego lokalu?
Aktualnie organy podatkowe uznają, że zmianę sposobu użytkowania, nie wiąże się nabyciem/wytworzeniem nowego środka trwałego. W takiej sytuacji należy ocenić skutki podatkowe sprzedaży takiego lokalu zgodnie z jego "nowy" przeznaczeniem na moment sprzedaży.
Przykład
Lokal użytkowy został zakupiony w 1997 r. Lokal ten był wykorzystywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej do 2015 r. Następnie został przekształcony w lokal mieszkalny. W takiej sytuacji jego sprzedaż nie należy oceniać z pkt widzenia "działalności gospodarczej" tylko mając na uwadze wyjątek (art. 14 ust. 2c) w związku z tym, że nieruchomość została nabyta w 1997 r., sprzedaż takie lokalu mieszkalnego - dokonana po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie podlega opodatkowaniu. (interpretacja indywidualna z 14.08.2018 r. sygn. 0115-KDIT3.4011.312.2018.1.AK).
Podsumowując zmiana przeznaczenia lokalu może wpłynąć na opodatkowanie sprzedaży takiego lokalu. W szczególności przy przekształceniu lokalu użytkowe w mieszkalny podatek dochodowy może nie wystąpić, gdy od chwili zakupu nieruchomości minęło ponad 5 lat, nawet gdy lokal ten przestał być wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej na krótko przed sprzedażą.
Marcin Szymocha
Doradca podatkowy (nr wpisu 12870)
Jesteś zainteresowany/a konsultacją? Zapraszam do kontaktu.