Zauważyłem, że wokół podatku VAT narosło wiele mitów i wyolbrzymień. Nie wszyscy wynajmujący mieszkania zdają sobie sprawę, na czym dokładnie ten podatek polega i kiedy go należy płacić. Do mitów należy zaliczyć często powtarzaną opinię, że VAT płacą tylko przedsiębiorcy lub osoby wynajmujący lokale użytkowe i dlatego nie dotyczy osób wynajmujących mieszkania. Z kolei pewnym wyolbrzymieniem jest opinia, że VAT jest skomplikowany. Mój artykuł ułatwi jego zrozumienie i pomoże Ci prawidłowo się rozliczać.
Artykuł został podzielony na 4 części:
- Podatnik,
- Zwolnienie podmiotowe,
- Wykluczenia,
- Podatnik VAT czynny.
Spis treści
PODSUMOWANIE - CZY NISKIE PRZYCHODY Z NAJMU ZAWSZE MNIE CHRONIĄ?
OPODATKOWANIE VAT WYNAJMU MIESZKAŃ ZWOLNIENIE PODMIOTOWE (Część 2)
Na gruncie podatku VAT organy podatkowe uznają, że już wynajem pierwszego mieszkania spełnia definicję prowadzenia działalności gospodarczej. Nie oznacza to jednak, że masz zaległość w podatku VAT. Zazwyczaj właściciele wynajmujący mieszkania korzystają ze zwolnień na gruncie podatku VAT, co czasem jest mylnie interpretowane, że nie są podatnikami podatku VAT, a ich wynajem nie podlega pod ustawę VAT. Czytając ten artykuł będziesz mógł się upewnić, czy masz prawo do skorzystania ze zwolnień podmiotowych występujących w tym podatku.
Najważniejszym rodzajem zwolnienia dla osób wynajmujących mieszkania jest zwolnienie dla drobnych przedsiębiorców, zwane też podmiotowym (art. 113 ust. 1 i 9 ustawy VAT). Dalej będę posługiwał się pojęciem zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców, niemniej w interpretacjach to zwolnienie będzie częściej określanie zwolnieniem podmiotowym, oba pojęcia dotyczą tego samego.
Zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców mają charakter:
- ograniczony - istnieje możliwość utraty prawa do tych zwolnień,
- fakultatywny - można z niech zrezygnować.
Zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców mają charakter automatyczny, co oznacza, że wynajmujący, który chce z nich skorzystać, nie musi tego nigdzie zgłaszać.
Zgłosić należy ewentualną chęć rezygnacji z tego zwolnienia. Ponieważ zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców działają samoczynnie, wiele osób nie ma świadomości, że faktycznie z nich korzysta.
Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika (wynajmującego) rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie działalności gospodarczej (wynajmu), jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzenia działalności gospodarczej (wynajmu) w roku kalendarzowym, kwoty 200.000 zł. Limit ten odpowiada osiąganiu wpłat z tytułu umowy najmu na poziomie 16.666 zł miesięcznie. Jeżeli więc podatnik rozpoczyna wynajem od 1 lipca, wówczas kwotą graniczną w pierwszym roku jest nie 200 000 zł, ale kwota ok. 100 000 zł (do końca roku pozostało 6 miesięcy, a zatem należy zastosować 1/2 podstawowej wartości z limitu. W przypadku, osób rozpoczynających wynajem po raz pierwszy bardzo trudno jest przekroczyć limit 200.000 zł ? nawet, gdy jest on ustalany proporcjonalnie do okresu prowadzenia wynajmu w pierwszym roku (zob. przykład po lewej wraz z uwagami do niego).
Poniżej przedstawiam (dość teoretyczny) przykład, gdy mogłoby nastąpić przekroczenie limitu w pierwszym roku wynajmu. Podpisanie pierwszej umowy najmu ma miejsce 21 grudnia. Organy podatkowe uznają, że limit ustala się dziennie więc wyniósłby 200.000 zł / 365 dni tj. 547,94 zł na dzień. Od momentu podpisania pierwszej umowy najmu (21 grudnia) do końca roku (31 grudnia) jest 10 dni, zatem limit w pierwszym roku by wyniósł 5479 zł. Gdybyśmy ustalili z lokatorem czynsz 1000 zł/msc oraz płatność za pół roku z góry (termin płatności 21 grudnia, łączna kwota 6000 zł) mogłoby wystąpić przekroczenie limitu już w pierwszym roku działalności (wynajmu).
Wskazany przykład może być kontrowersyjny. Zgodnie z brzmieniem przepisu (od 1 stycznia 2009 r) jako początek liczenia limitu należy przyjąć datę rozpoczęcia działalności gospodarczej (co następuje zwykle jeszcze przed wykonaniem pierwszej czynności opodatkowanej), a nie pierwszej sprzedaży czy wynajęcia pierwszego mieszkania. Można zatem bronić się, że już początek remontu takiego mieszkania był rozpoczęciem prowadzonej działalności gospodarczej. Gdybyśmy remont takiego mieszkania rozpoczęli 1 listopada to limit w pierwszym roku by wyniósł 33.424,65 zł (200.000 zł * 61/365). Sugeruję jednak unikanie podpisywania pierwszej umowy najmu pod koniec grudnia, w szczególności przy wpłacie czynszu za kilka miesięcy z góry. Można w ten sposób uniknąć niepotrzebnego stresu związanego z wyjaśnianiem naszej sytuacji pracownikom urzędu skarbowego. Opisuję jednak ten przypadek, ponieważ z mojej praktyki wynika, że część urzędników nie rozróżnia daty rozpoczęcia działalności gospodarczej od daty pierwszej czynności opodatkowanej.
Oprócz zwolnienia dla osób rozpoczynających działalność gospodarczą (wynajem) w danym roku jest osobne zwolnienie dla osób kontynuujących działalność gospodarczą (wynajem) w kolejnych latach.
W przypadku osób kontynuujących wynajem w kolejnych latach zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez takiego podatnika (wynajmującego):
- jeżeli w poprzednim roku podatkowym jego wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie kwoty 200.000 zł oraz
- jeżeli w roku bieżącym wartość sprzedaży zwolnionej od podatku nie przekroczy kwotę 200.000 zł.
Zwolnienie przysługuje drobnym przedsiębiorcom. Rozpowszechniona jest wiedza, że:
- wynajem nieruchomości niemieszkalnych np. lokali użytkowych pod biura, garaży, magazynów, hal jest czynnością opodatkowaną według stawki 23%, w konsekwencji gdy właściciel takich nieruchomości będzie miał duże wpływy z ich wynajmu może utracić zwolnienie dla drobnego przedsiębiorcy i będzie musiał zostać podatnikiem VAT czynnym oraz doliczać podatek VAT do czynszu,
- właściciel firmy np. budowlanej musi uwzględniać w limicie czynności opodatkowane, np. usługi budowlane - typowo opodatkowanie stawką 8% lub 23%, w konsekwencji, gdy firma budowlana się dostatecznie rozwinie (i przekroczy obecnie limit 200.000 zł obrotu), właściciel będzie musiał zostać podatnikiem VAT czynnym i wystawiać faktury doliczając podatek VAT do usług.
Ten pogląd jest jak najbardziej prawidłowy. Jego potwierdzeniem może być poniższa interpretacja:
Czy pomimo najmu mieszkania na działalność gospodarczą związaną z zakwaterowaniem, co obliguje Wnioskodawcę do płacenia 8% VAT, może on skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT?
W związku z przedmiotowym najmem Wnioskodawca nie będzie miał obowiązku rejestracji dla celów podatku od towarów i usług (jako podatnik VAT czynny), gdyż do czasu gdy wartość sprzedaży nie przekroczy u Wnioskodawcy kwoty wyliczonej na podstawie art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy, będzie mógł korzystać ze zwolnienia podmiotowego od podatku od towarów i usług. - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 kwietnia 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.849.2017.7.ICz
Do 31 grudnia 2013 r. do limitu decydującego o prawie do zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców, nie wliczało się całej wartości sprzedaży zwolnionej z podatku (przedmiotowo). Nie było w tym zakresie wyjątków. Zatem zwolniona od podatku VAT usługa wynajmu mieszkań na cele mieszkalne nie wliczała się do limitu zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców. W tym czasie organy podatkowe dość konsekwentnie przyjmowały również, że w przypadku obciążania najemców za media (wodę, ścieki, prąd, gaz, ciepło), należało media dla celów VAT traktować jako element czynszu, czyli przy wynajęciu mieszkania na cele mieszkalne media również korzystały ze zwolnienia. W związku z tym pierwsza czynność inna niż zwolniona przedmiotowo (np. wynajem lokalu użytkowego, garażu, wynajem mieszkania na doby) była otwarciem limitu uprawniającego do zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców. Wynajmując zatem wyłącznie mieszkania na cele mieszkalne trudno było utracić zwolnienie dla drobnych przedsiębiorców.
Od 1 stycznia 2014 r. wprowadzono zmiany, które w sposób bardziej precyzyjny i odpowiadający prawu unijnemu regulują stosowanie zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców. Dalej zasadą ogólną jest, że do limitu zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców nie wlicza się wartości sprzedaży zwolnionej (przedmiotowo) z podatku VAT np. usług medycznych lekarzy. Jednakże od 1 stycznia 2014 r. od tej zasady ogólnej wprowadzono wyjątki. Wyjątki te są kluczowe z punktu widzenia wynajmujących mieszkania.
Od 1 stycznia 2014 r. w limicie 200 tys. zł są uwzględniane czynności zwolnione z VAT związane z nieruchomościami czyli wynajem mieszkań.
Zmianę podejścia organów podatkowych związaną ze zmianą przepisów widać w interpretacjach indywidualnych:
Zaklasyfikowany przez Wnioskodawcę jako zwolniony od podatku VAT obrót z tytułu najmu nieruchomości na cele mieszkalne jako transakcje związane z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych, od 1 stycznia 2014 r. wliczany jest do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. - interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 16 maja 2014 r. sygn. ILPP2/443-110/14-4/AD
Zatem mając na uwadze opis stanu faktycznego oraz treść przepisów prawa podatkowego w konsekwencji należy stwierdzić, że usługa wynajmu lokalu mieszkalnego z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe:
- mieści się w katalogu czynności, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, wobec czego jest zwolniona z podatku VAT;
- wlicza się do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, tj. kwoty 150.000 zł z uwagi na treść art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) ustawy o VAT, wobec czego Wnioskodawczyni jest zobowiązana wliczać wynagrodzenie z tytułu usługi najmu lokalu mieszkalnego do wartości sprzedaży 150.000 zł, gdyż świadczenie tej usługi stanowi ?transakcję związaną z nieruchomością? i nie ma charakteru transakcji pomocniczej. - interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 25 sierpnia 2015 r. sygn. IPPP2/4512-565/15-2/MJ
Wnioskodawca wynajmuje mieszkania:
- na cele mieszkalne,
- bez klauzuli określającej cel wynajmu mieszkań oraz
- na cele krótkoterminowego pobytu.
Do limitu obrotu zwalniającego podmiotowo z podatku VAT należy ująć cały przychód ze sprzedaży. Wynajem lokali mieszkalnych jest stałym i podstawowym rodzajem działalności Wnioskodawcy związanej z nieruchomościami. (?) - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 października 2017 r. 0111-KDIB3-1.4012.323.2017.2.IK
Zaklasyfikowany przez Wnioskodawcę jako zwolniony od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy obrót z tytułu najmu lokali na cele mieszkaniowe jako transakcje związane z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych wliczany jest do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy. (?) do wartości sprzedaży należy wliczyć łączny obrót z tytułu najmu lokali zarówno na cele mieszkaniowe jaki i na cele niemieszkaniowe. - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 grudnia 2017 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.488.2017.2.MR
Poniżej przykład z praktycznymi skutkami wliczania do limitu zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców przychodów z najmu mieszkań (tj. prowadząc równocześnie firmę i wynajmując prywatnie mieszkanie dopiero przy zsumowaniu łącznej wartości sprzedaży może nastąpić przekroczenie limitu, który do 31 grudnia 2016 r. wynosił 150.000 zł):
W przedmiotowej sprawie najem nieruchomości jest przedmiotem odrębnej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni, a więc nie ma charakteru transakcji pomocniczych do działalności polegającej na prowadzeniu sklepu i sprzedaży towarów (sztucznej biżuterii, bielizny, galanterii), lecz są to transakcje podstawowe - w zakresie odrębnego rodzaju (przedmiotu) wykonywanej przez Zainteresowaną działalności gospodarczej.
Oceniając, informacje wskazane przez Wnioskodawczynię w treści wniosku należy wskazać, że w 2014 r. obrót roczny z pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie handlu (sklepu) wynosił 144 tys. zł, a przychód z wynajmu lokalu mieszkalnego 9,6 tys. zł, co daje w sumie kwotę 153,6 tys. zł. Natomiast w 2015 r. przychody Wnioskodawczyni z tytułu prowadzenia sklepu wyniosły 145 tys. zł, z najmu mieszkania na cele mieszkalne 6,4 tys. zł oraz dodatkowo z najmu garażu 1,6 tys. zł, co daje łącznie 153 tys. zł.
Należy stwierdzić, że do wyliczenia kwoty, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, wyznaczającej limit zwolnienia podmiotowego z VAT, będzie brana pod uwagę suma 153,6 tys. zł za 2014 r. oraz suma 153 tys. zł za 2015 r., czyli łączna wartość sprzedaży z tytułu prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej w zakresie najmu lokalu na cele mieszkalne (oraz za 2015 r. najmu garażu), a także pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie handlu (sklepu). - interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r. sygn. IPPP2/4512-91/16-3/MT
Jakie są skutki dla podatnika z powyższej interpretacji? Właścicielka sklepu w 2014 r. osiągając obrót roczny w zakresie handlu (sklepu) 144 tys. zł oraz przychód z wynajmu lokalu mieszkalnego 9,6 tys. zł łącznie osiągnęła obrót 153,6 tys. zł. W tamtym okresie limit zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców wynosił 150.000 zł. Zatem właścicielka sklepu i zarazem wynajmowanego mieszkania przekroczyła w 2014 r. limit zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców. Osoba ta powinna pod koniec 2014 r. zarejestrować się jako podatnik VAT czynny i doliczać VAT do swojej sprzedaży w zakresie sklepu ? od końca 2014 r. jeszcze przez cały 2015 r. Jeżeli tego nie zrobiła, ma zaległość w podatku VAT wynoszącą prawdopodobnie kilkanaście tysięcy złotych plus odsetki.
Zatem w limicie 200 tys. zł są uwzględniane:
- czynności opodatkowane tj. obroty z jednoosobowej działalności (firmy), wynajem lokali użytkowych, wynajem krótkoterminowy, opłaty za media (woda, prąd, gaz, ciepło),
- czynności zwolnione związane z nieruchomościami tj. wynajem mieszkań na cele mieszkalne.
Wartość sprzedaży dla limitu 200.000 zł ustala się na podstawie obrotu z tytułu najmu. Z kolei obrót z najmu odpowiada, co do zasady, wartości prawidłowo ustalonego przychodu na gruncie podatku dochodowego z tytułu umów najmu rozliczanych na zasadach ogólnych . Natomiast obrót będący podstawą limitu 200.000 zł istotnie różni się od wartość przychodów dla celów opodatkowania ryczałtem 8,5% i 12,5%.
Przychód dla celów opodatkowania ryczałtem 8,5% i 12,5% jest ustalany odmiennie niż na zasadach ogólnych np. przychodem dla ryczałtu jest sam czynsz dla wynajmującego bez mediów, również gdy media zgodnie z umową obciążające najemcę są płacone za pośrednictwem wynajmującego. Natomiast obrotem (wliczającym się do limitu) w na gruncie VAT jest czynsz z mediami.
Są pewne różnice pomiędzy obrotem na gruncie VAT a przychodem z najmu na gruncie PIT na zasadach ogólnych, dotyczą one jednak rzadziej występujących sytuacji np. odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mieszkania, gdy właściciel nie wystąpił o eksmisję lokatora stanowi obrót na gruncie VAT, natomiast na gruncie PIT nie jest przychodem z najmu tylko stanowi przychód z innych źródeł.
Dla sposobu ustalania limitu zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców nie ma znaczenia forma opodatkowania najmu na gruncie PIT: na zasadach ogólnych lub ryczałtem.
Dla ustalania limitu 200.000 zł nie ma zupełnie znaczenia czy wynajmujący na gruncie podatku dochodowego osiąga dochód lub stratę. Zatem także mając stratę na gruncie podatku dochodowego (np. ze względu na wysoką amortyzację i finansowanie nieruchomości z kredytu) można przekroczyć limit zwolnienia 200.000 zł. W konsekwencji, o ile ze względu na stratę jesteśmy bezpieczni na gruncie podatku dochodowego możemy mieć problemy na gruncie podatku VAT.
W ramach limitu 200 000 zł uwzględnia się wszystkie opłaty należne od najemcy:
- czynsz najmu należny wynajmującemu,
- opłaty za media (wodę, prąd, gaz, ogrzewanie, wywóz śmieci), gdy umowy z dostawcami mediów zawarł wynajmujący,
- wszelkie inne opłaty uiszczane przez najemcę na podstawie umowy np. opłaty do administracji czy zwracany przez niego właścicielowi podatek od nieruchomości.
Potwierdzeniem szerokiego rozumienia wartości sprzedaży wliczającej się do limitu 200.000 zł zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców mogą być poniższe interpretacje:
Do limitu wartości sprzedaży (200.000,00 zł) uprawniającego do zwolnienia od podatku VAT, Wnioskodawca powinien wliczać: czynsze stanowiące zapłatę, które dokonujący świadczenia usług otrzymał lub ma otrzymać od usługobiorcy (niezapłacone), refundacje podatku od nieruchomości, refundacje ubezpieczenia majątkowego ? interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 marca 2018 r. sygn. 0112-KDIL4.4012.664.2017.2.EB
Tak więc do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, Wnioskodawca powinien wliczać dodatkowe koszty związane z korzystaniem i utrzymaniem lokalu ponoszone przez najemcę w postaci (?) odsetek kapitałowych naliczanych od kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę na zakup lokalu. - interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 15 października 2014 r. sygn. IBPP1/443-677/14/BM
Zatem prawidłowe ustalenie obrotu jest to o tyle istotne, że pozostałe opłaty zwracane przez najemcę m.in. media wliczające się do limitu 200.000 zł. Poniżej przedstawiam trzy przykładowe kalkulacje.
A. Typowo media stanowią ok. 15% całej kwoty otrzymywanej przez wynajmującego. W takiej sytuacji wynajmujący będzie zbliżał się do limitu 200.000 zł osiągając miesięcznie 14.000 zł przychodów z czynszów przy opłatach za media na poziomie 2.500 zł.
B. Niemniej opłaty za media mogą stanowić nawet 30% całej kwoty wpłacanej wynajmującemu (np. przy obciążeniu najemcy kosztami ogrzewania czy opłat do administracji). W takiej sytuacji wynajmujący będzie zbliżał się do limitu 200.000 zł osiągając miesięcznie 11.500 zł przychodów z czynszów przy opłatach za media na poziomie 5000 zł.
C. W praktyce wynajmujący może mieć zawartą z najemcami umowę najmu, w której to najemca zawiera samodzielnie umowy z dostawcami mediów. W takiej sytuacji wynajmujący będzie zbliżał się do limitu 200.000 zł osiągając miesięcznie 16.500 zł przychodów z czynszów, gdy oprócz czynszu wynajmujący nie otrzymuje innych kwot od najemców. Do limitu nie wlicza się kwot z tytułu mediów, gdy najemca sam podpiszę umowę z dostawcą mediów.
Zatem jednym ze sposobów utraty zwolnienia jest przekroczenie limitu 200.000 zł obrotu z tytułu najmu. Wynajmujący powinien zawsze monitorować wielkość swojej sprzedaży. Utrata prawa do zwolnienia następuje z mocy samego prawa, a możliwość wpłynięcia na ten stan rzeczy przez podatnika sprowadza się do tego, że może on nie dopuścić do przekroczenia wartości sprzedaży. Przy zbliżaniu się do przekroczenia limitu 200.000 zł zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców jego automatyczny charakter można uznać za wadę.
W ramach wyjątku do limitu nie wlicza się dostawy towarów (sprzedaży mieszkań), które były środkiem trwałych i dokonywano od nich odpisów amortyzacyjnych. Szerzej ten wyjątek, w szczególności jego ograniczenia, opisałem w trzeciej części artykułu.
KROK 6 - WYNAJMUJĘ MIESZKANIA WRAZ Z ŻONĄ, JAK LICZYĆ LIMIT 200.000 ZŁ?
Każdy z małżonków jest odrębnym podatnikiem VAT. W konsekwencji każdy z małżonków posiada swój własny limit 200.000 zł zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców. Jednocześnie zgodnie z utrwaloną praktyką organów podatkowych podatnikiem (VAT) z tytułu danej umowy najmu jest ten z małżonków, który ją zawarł.
Jeżeli małżonkowie wspólnie są stroną umowy najmu to oboje są podatnikami VAT. Zatem przy podziale umów po połowie (połowę umów podpisuje wyłącznie żona, połowę umów podpisuje wyłącznie mąż) lub przy wspólnym podpisywaniu wszystkich umów najmu - faktyczny limit zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców dla małżonków wyniesie 2 x 200.000 zł = 400.000 zł.
Inaczej jest w PIT. Podatnikiem rozliczających przychód z tytułu danej umowy najmu wspólnej nieruchomości jest każdy z małżonków po połowie, a w drodze wyjątku najem może być w całości opodatkowany przez jednego z małżonków wyłącznie poprzez złożenie oświadczenia. Na gruncie PIT nie ma znaczenia, czy małżonek opodatkowujący w całości przychody z najmu (np. żona) jest stroną umowy najmu. Równie dobrze umowę najmu może podpisać wyłącznie drugi z małżonków (mąż) ? nie wpływa to na skuteczność złożonego oświadczenia (jak w przykładzie przychód z najmu opodatkuje i tak w całości żona).
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług małżonkowie nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy, bowiem każdy z nich wykonując samodzielnie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest odrębnym podatnikiem tego podatku. Co więcej autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość takiej interpretacji jego przepisów, która zakładałaby, że wspólność majątkowa istniejąca między małżonkami na podstawie przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ma wpływ na zakres ich praw i obowiązków jako podatników podatku od towarów i usług. ? interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 4 grudnia 2015 r. sygn. ILPP1/4512-1-734/15-4/UG.
Mogą wystąpić zatem trzy sytuacje:
a) umowę podpisali oboje małżonkowie wówczas każde z nich jest podatnikiem VAT z tytułu danej umowy najmu - po połowie,
b) umowę podpisał wyłącznie mąż - wyłącznie on jest podatnikiem VAT z tytułu danej umowy najmu,
c) umowę podpisała wyłącznie żona - wyłącznie ona jest podatnikiem VAT z tytułu danej umowy najmu.
Przykładowo, gdy jedną umowę wynajmu wspólnego mieszkania podpisała żona, jest ona podatnikiem VAT z tytułu tej umowy.
W przypadku zawarcia umów najmu majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską tylko przez jednego z małżonków (Wnioskodawczynię), podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy będzie ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, tj. w przedmiotowej sprawie Zainteresowana. Tym samym Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do opodatkowywania całości obrotu uzyskanego z tytułu przedmiotowego najmu. ? interpretacja indywidualna Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 10 listopada 2011 r. sygn. ILPP1/443-1103/11-2/NS.
Gdy drugą umowę podpisze żona wraz z mężem, wspólnie będą podatnikiem VAT z tytułu tej drugiej umowy.
W okoliczności gdy wynajem przedmiotowego lokalu na cele mieszkalne będzie dokonywany przez obydwoje małżonków, każdy z nich winien być traktowany odrębnie. Wnioskodawca jako czynny zarejestrowany podatnik podatku VAT winien udokumentować tę część czynszu przypadającą na jego udział we współwłasności małżeńskiej lokalu fakturą VAT zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy. Natomiast małżonka Wnioskodawczy jak wyjaśniono powyżej będzie z tego tytułu (wynajem udziału we współwłasności małżeńskiej) podatnikiem podmiotowo zwolnionym od podatku VAT, zatem wynajem posiadanej części lokalu mieszkalnego winna udokumentować rachunkiem. - interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 18 października 2012 r. sygn. IPPP1/443-572/12-4/AW.
Powyższe podejście organów podatkowych jest wciąż aktualne:
Skoro będące przedmiotem wniosku nieruchomości są własnością obojga małżonków, podatnikiem będzie ten, który faktycznie dokonuje czynności związanych z najmem/dzierżawą, np. zawarł umowę, otrzymuje czynsz. Zatem ponieważ w opisie sprawy wskazano, że w umowie jako wynajmujący/wydzierżawiający będą figurowali oboje małżonkowie, to Wnioskodawczyni będzie również osobą dokonującą najmu/dzierżawy nieruchomości, zatem będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy.
W konsekwencji powyższego, Wnioskodawczyni jest zobowiązana do rozliczenia jedynie części przypadającego na niego wynagrodzenia za wykonanie przedmiotowej usługi najmu/dzierżawy nieruchomości. Jednocześnie w takiej sytuacji limit zwolnienia podmiotowego przysługuje każdemu z małżonków osobno ? interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 kwietnia 2019 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.81.2019.2.ALN
PODSUMOWANIE - CZY NISKIE PRZYCHODY Z NAJMU ZAWSZE MNIE CHRONIĄ?
Gdy wynajmujący nie ma dostatecznego rozeznania w przepisach VAT w pewnym momencie może nieświadomie przekroczyć ustawowy próg zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców ? a w konsekwencji stać się podatnikiem VAT czynnym. Efektem przekroczenia ustawowego progu obrotów jest to, że zwolniony podmiotowo podatnik kontynuując działalność traci prawo do tego zwolnienia począwszy od pierwszej czynności, w związku z którą przekroczono ten próg - zatem utrata zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców następuje na przyszłość już w trakcie bieżącego roku i co najmniej przez cały kolejny rok. Skutkiem przekroczenia najczęściej jest uzyskanie statusu podatnika VAT czynnego (szerzej o tym piszę w części IV). Wynajmujący powinien zawsze monitorować wielkości swojej sprzedaży.
Niestety, niskie przychody z najmu nie zawsze chronią wynajmującego, to nie takie proste. Ustawodawca przewidział cały szereg przypadków, w których zwolnienie podmiotowe jest utracone, nawet gdy nie przekroczono jeszcze limitu 200.000 zł (m.in. art. 113 ust. 13 ustawy VAT). Często wykonanie którejkolwiek z ustalonych przez ustawodawcę czynności, choćby w minimalnym zakresie, skutkuje utratą prawa do zwolnienia. O tym kiedy można utracić prawo do zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców, gdy nie przekroczono limitu 200.000 zł napisałem w III części artykułu.