Opłaty do spółdzielni mieszkaniowej / wspólnoty mieszkaniowej oraz wydatki
związane ze zużytymi mediami podczas remontu a wartość początkowa mieszkania.
W przypadku zakupu mieszkania na
wynajem mogą powstać wątpliwości co wliczyć do wartości początkowej takiego
mieszkania będącej podstawą rozliczania odpisów amortyzacyjnych. W przypadku
mieszkania zakupionego na rynku wtórny może minąć kilka miesięcy oczekiwania na
ekipę remontową i sam remont zanim finalnie wstawimy ogłoszenie wynajmu i wynajmiemy
mieszkanie. Przykładowo mieszkanie mogło zostać zakupione w styczniu, remont
mieszkania ruszył w marcu, następnie zakończył się maju. Finalnie mieszkanie
zostało wynajęte w czerwcu. Powstaje pytanie jak rozliczyć opłaty do
administracji oraz wydatki związane ze zużytymi mediami za okres od zakupu
mieszkania (stycznia) do momentu wynajęcia mieszkania (czerwca). Opłaty te mają
różny charakter m.in. to opłat administracyjne, fundusz remontowy, koszty
eksploatacyjne i zarządzanie, wywóz nieczystości, woda, prąd, gaz. Czy wydatki
te powiększają wartość początkową wynajmowanego mieszkania i rozliczymy je
poprzez odpisy amortyzacyjne w ciągu najbliższych kilkunastu lat czy też możemy
od razu rozliczyć je w koszty czy też nie mogą zostać uznane za koszty uzyskania
przychodów?
I. Co na to ustawa?
Na wstępie co
stawowi przepis ustawy. Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy PIT:
"Za wartość początkową środków trwałych oraz
wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się:
1) w razie odpłatnego
nabycia - cenę ich nabycia;"
Mamy też przepis dookreślający
(definiujący) cenę nabycia.
Zgodnie z art.
22g ust. 3 ustawy PIT:
"3. Za cenę nabycia uważa się
kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do
dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do
używania, a w szczególności
o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu,
instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat
notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o
podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi
przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo
podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek
naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i
usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od
importu składników majątku."
W definicji ceny nabycia bardzo
istotnym fragmentem jest użycie zwrotu ?w szczególności?. Czyli przepis nie daje jasnego wyliczenia
jakie wydatki zaliczamy do ceny nabycia a jakie rozliczamy odrębnie. W
szczególności powstaje wątpliwość, co do wydatków do spółdzielni mieszkaniowej
/ wspólnoty mieszkaniowej oraz mediów nie wymielonych wprost w przepisie, a
jednak pozostających w związku z nabyciem mieszkania i jego remontem. Czy one
także wchodzą w skład ceny nabycia?
II. Opłaty do spółdzielni (wspólnoty mieszkaniowej) nie powiększają wartości początkowej tylko są kosztem w dacie poniesienia, ale nie zawsze. Media zużyte w trakcie remontu powiększają wartość początkową mieszkania.
Organy podatkowe potwierdzają, że
wydatki poniesione przed zawarciem umowy najmu z tytułu podatku od
nieruchomości, ubezpieczenia mieszkania, opłat do spółdzielni mieszkaniowej nie
powiększają wartości początkowej nabytego lokalu mieszkalnego. Wydatki te nie
powiększają wartości początkowej środka trwałego ponieważ ponoszone są one
niezależnie od tego czy w lokalu tym trwają roboty budowlane, czy też nie. Tego
rodzaju wydatki ponoszone są przez właściciela w związku z jego uprawnieniami
właścicielskimi a więc niezależnie od tego czy i jakiego rodzaju prace prowadzi
w lokalu. Można je zaliczyć w ciężar kosztów uzyskania przychodów w momencie
ich zapłaty, ale nie zawsze (wyjątek ten rozwijam poniżej).
Z kolei wydatki, związane ze
zużytymi w czasie przeprowadzania remontu mediami powiększają wartość
początkową lokalu mieszkalnego, stanowiącą podstawę dokonywania odpisów
amortyzacyjnych. W tym zakresie jest wątpliwość czy należy tego dokonać na
podstawie dokumentów jakimi dysponuje właściciel w momencie obliczania wartości
początkowej, w przypadku gdy są to jedynie faktury prognozowane lub blankiety z
kwotami prognozowanymi do zapłaty, czy uwzględniając faktyczne zużycie na podstawie
odczytów z liczników. Organy podatkowe skłaniają się do stanowiska, że
ustalając wysokość wydatków związanych ze zużytymi w trakcie trwania robót
budowlanych mediami należ uwzględnić ich faktyczne zużycie (a nie prognozowane)
na podstawie odczytów z liczników, przy czym trzeba być w stanie udokumentować
te wydatki stosownymi dowodami (np. zdjęciem liczników z momentu rozpoczęcia i
zakończenia remontu, czy protokołami zdawczo-odbiorczymi z poprzednim
właścicielem i najemcą). Jeżeli remont rozpocznie się niedługo po zakupie
mieszkania wydaje się, że całość wydatków na media można wliczyć do wartości
początkowej. Jeżeli jednak remont się opóźnia wydatki na media od momentu
zakupu mieszkania do momentu rozpoczęcia remontu (główne abonament za gaz czy
prąd) mogą być kwestionowane przez organy podatkowe jako nie związane z
remontem tylko z utrzymaniem mieszkania. W zakresie mediów będziemy mieli zatem
ten sam wyjątek co w przypadku opłat do spółdzielni (wspólnoty) - wyjątek ten
rozwijam poniżej.
1.
INTERPRETACJA
INDYWIDUALNA DYREKTORA IZBY SKARBOWEJ W BYDGOSZCZY Z DNIA 16 CZERWCA 2009 R.
SYGN. ITPB1/415-232/09/TK
Stan faktyczny:
Poza działalnością gospodarczą
nabyła Pani lokal mieszkalny z przeznaczeniem pod wynajem. W okresie od dnia
nabycia do dnia zawarcia umowy najmu poniesiono również wydatki związane ze
zużytymi mediami podczas prac wykończeniowych oraz opłaty do wspólnoty
mieszkaniowej. Opłacono także podatek od nieruchomości za 2009 rok oraz
ubezpieczenie mieszkania. Wszystkie poniesione koszty są udokumentowane
fakturami (polisą). Dochody z najmu będą opodatkowane według progresywnej skali
podatkowej (na zasadach ogólnych).
Pytanie:
Czy wyżej wymienione koszty można
zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu?
Stanowisko organu podatkowego:
Wartość początkową środka
trwałego stanowić będzie cena nabycia lokalu mieszkalnego (bez udziału w
gruncie) powiększona o opłaty poniesione tytułem kosztów notarialnych
związanych z zakupem tego lokalu, a także nakłady poniesione przed oddaniem
mieszkania do używania na jego wykończenie, na które składały się prace
kafelkarskie, hydrauliczne, malarskie, zakup glazury, armatury, transport z tym
związany, a także wydatki związane ze zużytymi mediami podczas prac
wykończeniowych.
Odnosząc się natomiast do wydatków
poniesionych na: ubezpieczenie lokalu mieszkalnego, podatek od nieruchomości,
opłaty do spółdzielni mieszkaniowej, prowizji za pośrednictwo w zawarciu umowy
najmu oraz niezbędne wyposażenie przedmiotowego mieszkania (zakup mebli, mebli
kuchennych, sprzętu AGD) należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne
w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku
spoczywa obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż
ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w
sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.
Mając to na uwadze należy
stwierdzić, że kosztami uzyskania przychodów będą udokumentowane poniesione
przed zawarciem umowy najmu wydatki z tytułu podatku od nieruchomości,
ubezpieczenia mieszkania, opłat do spółdzielni mieszkaniowej, które związane są
z własnością mieszkania będącego przedmiotem najmu. Należy je zakwalifikować w
ciężar kosztów uzyskania przychodu w momencie ich zapłaty. Jednakże wydatki te
muszą być faktycznie poniesione przez wynajmującego, a nie np. przez najemcę.
2.
INTERPRETACJA
INDYWIDUALNA DYREKTORA IZBY SKARBOWEJ W KATOWICACH Z DNIA 25 LISTOPADA 2010 R.
SYGN. IBPBII/2/415-924/10/MW
Stan faktyczny:
Wnioskodawca zakupił w 2008r.
mieszkanie (lokal stanowiący odrębną własność) z przeznaczeniem na wynajem.
Mieszkanie zostało oddane przez spółdzielnię mieszkaniową do użytku właściciela
(wnioskodawcy) we wrześniu 2009r. Do czerwca 2010r. roku trwały w nim roboty
budowlane polegające na wykończeniu mieszkania oraz inne prace zmierzające do
jego odpowiedniego wyposażenia (m.in. montaż zabudowy kuchennej, mebli,
instalacja sprzętu gospodarstwa domowego). Mieszkanie zostało oddane do
użytkowania pierwszemu najemcy z dniem 01 lipca 2010r.
W okresie od momentu uzyskania dostępu do mieszkania do momentu wynajęcia mieszkania, wnioskodawca poniósł następujące koszty:
- odprowadził do spółdzielni naliczone opłaty z tytułu użytkowania lokalu (w tym: koszty administracji, zaliczki na wodę i kanalizację, opłaty za wywóz nieczystości, koszty utrzymania części wspólnych, fundusz remontowy);
- opłacił rachunki za media (prąd i gaz).
Pytanie:
1. Czy w wartości początkowej
mieszkania ustalonej dla celów amortyzacji prawidłowe jest uwzględnienie
kosztów mediów oraz opłat z tytułu użytkowania lokalu odprowadzanych do
spółdzielni za okres od momentu oddania mieszkania przez spółdzielnię
mieszkaniową do użytku wnioskodawcy do momentu oddania mieszkania do
użytkowania najemcy na podstawie zawartej umowy najmu...
2. W związku z pytaniem 1, tzn.
jeśli jest możliwe zaliczenie do wartości początkowej mieszkania kosztów
zużycia mediów, to czy należy tego dokonać na podstawie dokumentów jakimi
dysponuje wnioskodawca w momencie obliczania wartości początkowej, w przypadku
gdy są to jedynie faktury prognozowane lub blankiety z kwotami prognozowanymi
do zapłaty, czy uwzględniając faktyczne zużycie na podstawie odczytów z
liczników...
Stanowisko organu podatkowego:
W świetle powyższego stwierdzić
należy, iż poniesione przez wnioskodawcę przed oddaniem lokalu do użytkowania
najemcy wydatki, związane ze zużytymi w czasie przeprowadzania robót
budowlanych mediami powiększać będą wartość początkową wynajmowanego lokalu,
stanowiącą podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Jednakże nie sposób zgodzić
się z wnioskodawcą, iż powyższa okoliczność wynika z powołanego przez niego
art. 22g ust. 4 ww. ustawy, który mówi o kosztach wytworzenia środka trwałego.
Wnioskodawca nie wytworzył bowiem środka trwałego będącego przedmiotem najmu,
lecz zakupił lokal mieszkalny, który następnie został ulepszony w myśl art. 22g
ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Odnosząc się do odprowadzonych do
spółdzielni przed oddaniem lokalu do użytkowania najemcy opłat, związanych z
użytkowaniem przedmiotowego lokalu stwierdzić należy, iż wydatki te nie
powiększają wartości początkowej środka trwałego ponieważ ponoszone są one
niezależnie od tego czy w lokalu tym trwają roboty budowlane, czy też nie. Tego
rodzaju wydatki ponoszone są przez wnioskodawcę w związku z jego uprawnieniami
właścicielskimi a więc niezależnie od tego jakiego rodzaju prace i w związku z
jakimi okolicznościami prowadzi w lokalu. Podobny charakter wydatku jak czynsz
do spółdzielni będzie miał np. podatek od nieruchomości. Wydatki te należy
zatem zaliczyć w ciężar kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu
bezpośrednio, tj. w momencie poniesienia.
Za prawidłowy uznać należy
natomiast przedstawiony przez wnioskodawcę sposób określenia wysokości wydatków
związanych ze zużytymi w trakcie trwania robót budowlanych mediami, tj.
uwzględniając ich faktyczne zużycie na podstawie odczytów z liczników, o ile
wnioskodawca jest w stanie udokumentować te wydatki stosownymi dowodami.
3.
INTERPRETACJA
INDYWIDUALNA DYREKTORA KRAJOWEJ INFORMACJI SKARBOWEJ Z DNIA 13 WRZEŚNIA 2017 R.
SYGN. 0113-KDIPT2-1.4011.277.2017.1.KU
Stan faktyczny:
Wnioskodawca wraz z żoną nabył do
majątku wspólnego mieszkanie znajdujące się w bloku. Wnioskodawca wraz z
małżonką rozważa oddanie mieszkania w najem osobom trzecim. W związku z tą
okolicznością, Wnioskodawca i Jego małżonka nie zamierzają angażować się
osobiście w proces pozyskiwania wynajmujących. Wnioskodawca planuje jedynie
korzystać z portali pośredniczących w wynajmie m.in. airbnb.pl oraz
booking.com. (?)
Wydatki ponoszone na czynsz
płacony wspólnocie mieszkaniowej, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie
lokalu stanowią, zdaniem Wnioskodawcy, wydatki ponoszone w celu zachowania i
zabezpieczenia źródła przychodów. Stanowią one wydatki niezbędne i konieczne do
korzystania z mieszkania i jego zachowania.
Pytanie:
Czy brzmienie i wykładnia
przepisu art. 22 ust. 1 oraz art. 22 ust. 5c ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych pozwala na ich zastosowanie, w odniesieniu do wydatków na
wyposażenie mieszkania, obejmujących: meble, oświetlenie, sprzęt RTV i AGD, a
także opłat za media (prąd, gaz, wywóz śmieci, itp.), czynsz płacony do
spółdzielni, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości oraz
wydatków na środki czystości związane z wynajmowanym lokalem, zatem wydatki te
mogą stanowić pośrednie koszty uzyskania przychodów podlegające rozliczeniu w
dacie ich poniesienia?
Stanowisko organu podatkowego:
Brzmienie i wykładnia przepisu art. 22 ust. 1 oraz ust. 5c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm., dalej jako: ustawa o PIT), pozwalają na ich zastosowanie w odniesieniu do wydatków na wyposażenie mieszkania obejmujących meble, oświetlenie, sprzęt RTV i AGD, a także opłaty za media (prąd, gaz, wywóz śmieci, itp.), czynsz płacony do spółdzielni, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości oraz wydatki na środki czystości związane z wynajmowanym mieszkaniem, czyli wydatki te mogą stanowić pośrednie koszty uzyskania przychodów, podlegające rozliczeniu w dacie ich poniesienia.
III. Kiedy opłaty do spółdzielni (wspólnoty mieszkaniowej) oraz z tytułu mediów nie stanowią kosztu uzyskania przychodu?
Organy podatkowe czasem odmawiają
właścicielom mieszkań na wynajem rozliczenia w koszty uzyskania przychodów
wydatków poniesionych od momentu zakupu mieszkania. Będzie tak, gdy wydatki te
zostały poniesione w związku z utrzymaniem mieszkania przed rozpoczęciem najmu,
a nie na potrzeby przeprowadzonego remontu. Zatem im mamy dłuższy okres od
momentu zakupu do momentu rozpoczęcia remontu wzrasta ryzyko zakwestionowania
przez organy podatkowe wydatków ponoszonych w tym okresie do kosztów uzyskania
przychodów. To zatem podatnik, gdy chce rozliczyć opłaty do spółdzielni
(wspólnoty) oraz z tytułu mediów w okresie od zakupu do rozpoczęcia remontu
musi wykazać dlaczego późniejsze rozpoczęcie remontu było zasadne np.
przedstawiając umowę z ekipą remontową zawartą niedługo po zakupie mieszkania,
ale wskazującą późniejszy termin rozpoczęcia prac. Ewentualnie przedstawiając
dokumenty, że w tym okresie zbierał oferty od różnych ekip budowlanych i
dokonywał ich oceny. Brak dokumentów potwierdzających, że opóźnienie remontu
było zasadne przy rozpoczęciu remontu w ciągu kilku miesięcy po zakupie
mieszkania podnosi ryzyko zakwestionowania przez organ podatkowy wydatków
ponoszonych przed remontem ponoszonych na utrzymanie mieszkania. Stanowisko
organów podatkowych jest dyskusyjne, gdyż niezależnie czy remontujemy
mieszkanie od razu czy po pół roku (bo mamy mniej środków na remont) to czynsz
płacony spółdzielni (wspólnocie) czy za media stanowi wydatek ponoszony w celu
zachowania i zabezpieczenia źródła przychodów. Zatem jest to wydatek niezbędne
i konieczne do korzystania z mieszkania i jego zachowania. Jak jednak
potwierdzają poniższe stanowiska organów podatkowych ryzyko podatkowe istnieje.
1.
INTERPRETACJA
INDYWIDUALNA DYREKTORA KRAJOWEJ INFORMACJI SKARBOWEJ Z DNIA 25 PAŹDZIERNIKA
2017 R. SYGN. 0111-KDIB2-2.4011.246.2017.1.HS
Stan faktyczny:
Wnioskodawca jest
współwłaścicielem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Lokal
został nabyty 24 października 2016 r. na cele wynajmu. Natomiast w okresie październik-grudzień
2016 r. został przeprowadzony remont tego mieszkania.
W ww. okresie
(październik-grudzień 2016 r.) zostały poniesione również inne wydatki, takie
jak:
- wydatki związane z wyposażeniem
mieszkania pod kątem najmu (łóżko, kuchenka elektryczna, szafa, stolik,
pościel, czajnik, garnki, ręczniki, dywaniki, itp.),
- wydatki związane z utrzymaniem
mieszkania (czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, media, gaz, prąd, woda),
- wydatki związane z ogłoszeniami
dotyczącymi wynajmu tego mieszkania ? poniesione w grudniu 2016 r.
Pytanie:
Czy wydatki poniesione w okresie
październik-grudzień 2016 r. związane z wyposażeniem mieszkania pod kątem najmu
(łóżko, kuchenka elektryczna, szafa, stolik, pościel, czajnik, garnki,
ręczniki, dywaniki, itp.) oraz wydatki związane z utrzymaniem mieszkania
(czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, media, gaz, prąd, woda), a także wydatki
związane z ogłoszeniami dotyczącymi wynajmu tego mieszkania powinny być
zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w 2017 r. tak, aby wpłynęły na
obniżenie przychodu z wynajmu mieszkania uzyskiwanego od stycznia 2017 r.?
Czy jeśli wydatki poniesione w
okresie październik-grudzień 2016 r. związane z wyposażeniem mieszkania pod
kątem najmu (łóżko, kuchenka elektryczna, szafa, stolik, pościel, czajnik,
garnki, ręczniki, dywaniki, itp.) oraz wydatki związane z utrzymaniem
mieszkania (czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, media, gaz, prąd, woda), a także
wydatki związane z ogłoszeniami dotyczącymi wynajmu tego mieszkania nie będą
mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w 2017 r., z uwagi na
ich poniesienie w 2016 r., to czy wówczas będą stanowić stratę za 2016 r., o
którą będzie można obniżyć dochód osiągnięty w 2017 r. (wysokość obniżenia do
50% kwoty straty)?
Stanowisko organu podatkowego:
Wydatki związane z ogłoszeniami
dotyczącymi wynajmu tego mieszkania poniesione w 2016 r. mogą stanowić koszt
uzyskania przychodu i być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w 2017 r.
Nieprawidłowe jest jednak
stanowisko Wnioskodawcy w zakresie uznania, że wydatki poniesione w 2016 r.
(październik-grudzień) na utrzymanie lokalu mieszkalnego (czynsz do wspólnoty
mieszkaniowej, media, gaz, prąd, woda) mogą stanowić koszty uzyskania przychodu
z tytułu najmu, ponieważ wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy wydatki te nie
spełniają przesłanek wyrażonych w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych a ponadto zostały poniesione w okresie, kiedy nie istniało
jeszcze źródło przychodu. Dokonując oceny stanowiska Wnioskodawcy w zakresie
możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na gaz, prąd
wodę Organ oparł się na stwierdzeniu Wnioskodawcy, że wydatki te zostały
poniesione w związku z utrzymaniem mieszkania przed rozpoczęciem najmu a nie na
potrzeby przeprowadzonego remontu.
2.
INTERPRETACJA
INDYWIDUALNA DYREKTORA IZBY SKARBOWEJ W BYDGOSZCZY Z DNIA 8 WRZEŚNIA 2014 R.
SYGN. ITPB1/415-608B/14/MW
Stan faktyczny:
W dniu 17 kwietnia 2014 r.
Wnioskodawczyni wraz z mężem (zatrudniony na umowę o pracę i nie prowadzi
działalności gospodarczej) zakupiła na rynku wtórnym lokal mieszkalny
stanowiący odrębną nieruchomość. Protokół zdawczo-odbiorczy podpisano 29
kwietnia 2014 r.
W związku z wynajmem mieszkania
Wnioskodawczyni będzie ponosić następujące koszty:
- czynsz dla wspólnoty,
- przeglądy okresowe instalacji (w tym wymianę
wodomierzy, oplombowanie liczników),
- odsetki od kredytu,
- ubezpieczenie na życie, które stanowiło warunek
uruchomienia kredytu,
- podatek od nieruchomości,
- opłaty za media (energię, gaz, gospodarowanie
odpadami komunalnymi, Internet),
- ubezpieczenie stałych elementów mieszkania oraz
ruchomości domowych od ognia i zdarzeń losowych wraz z OC w życiu
prywatnym (bez cesji na bank),
- koszty wyposażenia (lodówka, telewizor, itp.),
- koszty dojazdu do nieruchomości (w celu przekazania
i odbioru kluczy w czasie wynajmu turystom, w celu prezentacji mieszkania,
sprawy związane z jego administracją lub naprawami)
- amortyzację.
Powyższe koszty Wnioskodawczyni
będzie ponosić od dnia podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego.
Pytanie:
Czy Wnioskodawczyni może zaliczyć
do kosztów uzyskania przychodów od czasu zakupu mieszkania do dnia uzyskania
pierwszego przychodu z tytułu najmu (również w przyszłości w sytuacji gdy pusty
lokal będzie oczekiwał na najemcę, między zakończeniem jednej umowy najmu i znalezieniem
kolejnego najemcy lub będą w nim prowadzone prace remontowe) opłacone:
- czynsz dla wspólnoty,
- przeglądy okresowe instalacji (w tym wymianę
wodomierzy, oplombowanie liczników),
- odsetki od kredytu,
- ubezpieczenie na życie, które stanowiło warunek uruchomienia
kredytu,
- podatek od nieruchomości,
- opłaty za media (energię, gaz, gospodarowanie
odpadami komunalnymi, Internet),
- ubezpieczenie stałych elementów mieszkania oraz
ruchomości domowych od ognia i zdarzeń losowych wraz z OC w życiu
prywatnym (bez cesji na bank),
- koszty wyposażenia (lodówka, telewizor, itp.),
- koszty dojazdu do nieruchomości (w celu
przekazania i odbioru kluczy w czasie wynajmu turystom, w celu
prezentacji mieszkania, sprawy związane z jego administracją lub
naprawami) i jak koszty dojazdu dokumentować?
Stanowisko organu podatkowego:
W przypadku ponoszenia ww.
wydatków po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego ale przed oddaniem
mieszkania do używania na podstawie umowy najmu, należy wskazać, że wydatki te
nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodów ze źródła najem, gdyż nie można
uznać, że takie źródło w tym czasie istniało. Część z tych wydatków jednak
będzie mogła powiększyć wartość początkową mieszkania. Do wydatków
zwiększających wartość początkową mieszkania będą należały ubezpieczenie na
życie, które stanowiło warunek uruchomienia kredytu, ubezpieczenie stałych
elementów mieszkania oraz ruchomości domowych od ognia i zdarzeń losowych wraz
z OC w życiu prywatnym, a także ? wskazane wcześniej ? odsetki od kredytu i
wydatki na remont poniesione przed oddaniem mieszkania do używania na podstawie
umowy najmu.
Nie można uznać, że koszty
poniesione do momentu oddania środka trwałego do używania na podstawie umowy
najmu oraz związane z samym posiadaniem mieszkania a nie z jego zakupem mogą
stanowić koszty powiększające cenę nabycia, stanowiącą podstawę naliczania
odpisów amortyzacyjnych. Zatem czynsz, przeglądy okresowe instalacji (w tym
wymianę wodomierzy, oplombowanie liczników), podatek od nieruchomości, opłaty
za media oraz koszty dojazdu do nieruchomości nie będą zwiększały wartości
początkowej przedmiotowego mieszkania.
Należy podkreślić, że o tym co
jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ
podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych
kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ lub może mieć wpływ na
wysokość osiągniętych przychodów lub służy zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła
przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.
Jeżeli organy podatkowe w ewentualnym, możliwym, przyszłym postępowaniu podatkowym (dotyczącym określenia wysokości zobowiązania podatkowego) ustalą i ocenią, że w okresie którego dotyczył wniosek nie istniało źródło przychodów, bądź że wydatki o których mowa nie mają związku z tym źródłem, to Wnioskodawczyni nie będzie mogła ze skutkiem prawnym powołać się na interpretację indywidualną którą uzyskała.
3.
INTERPRETACJA
INDYWIDUALNA DYREKTORA IZBY SKARBOWEJ W KATOWICACH Z DNIA 30 CZERWCA 2016 R.
SYGN. IBPB-1-1/4511-234/16/SG
Stan faktyczny:
Wnioskodawczyni dokonała wpłaty
na fundusz remontowy Wspólnoty Mieszkaniowej w związku z koniecznością
przeprowadzenia kapitalnego remontu części wspólnych kamienicy, w której
znajdują się będące jej własnością dwa lokale mieszkalne, które będą
wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na
krótkoterminowym wynajmie lokali mieszkalnych. Obecnie lokale zostały wynajęte
deweloperowi celem składowania w nich materiałów budowlanych. Lokale te również
wymagają przeprowadzenia remontu, który Wnioskodawczyni zamierza wykonać we
własnym zakresie.
Pytanie:
1. Czy dokonane przez
Wnioskodawczynię wpłaty na fundusz remontowy Wspólnoty mieszkaniowej mogą być
uznane jednorazowo, jako koszt uzyskania przychodów, w myśl ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych?
2. Jeżeli tak, to czy
udokumentowanie wpłaty na fundusz remontowy Wspólnoty mieszkaniowej
potwierdzeniem przelewu na konto dewelopera oraz potwierdzeniem zarządcy
nieruchomości o przekazaniu przez dewelopera opisanych wyżej środków na
rachunek Wspólnoty mieszkaniowej, są wystarczającymi dokumentami do ujęcia
takiego wydatku w podatkowej księdze przychodów i rozchodów?
Stanowisko organu podatkowego:
Dokonana przez Wnioskodawczynię wpłata na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej, nie może jednorazowo stanowić kosztów podatkowych prowadzonej przez Wnioskodawczynię pozarolniczej działalności gospodarczej. Wpłata ta nie dotyczy bowiem składnika majątku (lokali), które obiektywnie mogą być wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności. Jak już bowiem wskazano, lokal mieszkalny obejmuje także jego przynależności i części wspólne budynku bez korzystania z których nie jest możliwym jego wykorzystanie zgodne z jego funkcją. Opisany we wniosku zakres prac w częściach wspólnych kamienicy wyklucza możliwość zgodnego z przeznaczeniem korzystania z nabytych przez Wnioskodawczynię lokali mieszkalnych, które same zresztą wymagają przeprowadzenia w nich remontu. Nie są one zatem kompletne i zdatne do używania na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawczynię ? w zakresie krótkoterminowego wynajmu lokali ? działalności gospodarczej, co oznacza zarazem, że nie mogą stanowić środków trwałych w tej działalności. Spełnienia ww. kryteriów nie powoduje przy tym fakt wynajęcia tychże lokali deweloperowi dla potrzeb składowania materiałów budowlanych.
IV. Organy podatkowe uznają tak samo przy inwestycjach w obcych środkach trwałych oraz wytworzeniu nowych środków trwałych.
Również gdy podatnik realizuje w
całości nową inwestycję to opłaty za zarządzanie nieruchomością należy
traktować jako koszty pośrednie, stanowiące koszt uzyskania przychodów w roku,
w którym zostały poniesione. Wydatki te wynikają z samego faktu posiadania
nieruchomości przez właściciela i należy klasyfikować je jako element kosztów
stałych. Podatnik nie ponosi ww. wydatków w celu wytworzenia środka trwałego i
niezależnie od tego, czy podejmie decyzję o rozpoczęciu prowadzenia procesu
inwestycyjnego, lecz jest obowiązany do uiszczania ich w związku z posiadaniem
przez niego majątkiem.
Również czynsz jako wydatek
związany z utrzymaniem lokalu, stanowią dla podatników koszty uzyskania
przychodów o charakterze pośrednim, które nie zwiększą wartości początkowej
inwestycji w obcym środku trwałym. Natomiast, koszty mediów zużytych w trakcie
prowadzonej inwestycji jakie podatnik ponosi do dnia oddania lokalu do użytkowania
stanowią element inwestycji w obcym środku trwałym.
1.
INTERPRETACJA
INDYWIDUALNA DYREKTORA IZBY SKARBOWEJ W WARSZAWIE Z DNIA 28 KWIETNIA 2008 R.,
SYGN. IP-PB3-423-217/08-2/KR
Stan faktyczny:
Spółka w 2004 roku kupiła
nieruchomość ? budynek i do 2007 r. ponosiła nakłady inwestycyjne, m.in.
podatek od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, opłaty za
zarządzanie nieruchomością (opłaty dla Wspólnoty Mieszkaniowej). W listopadzie
2007 roku inwestycja została zakończona.
Pytanie:
Czy podatek od nieruchomości,
opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, koszty zarządu nieruchomością (opłaty
dla Wspólnoty mieszkaniowej) zwiększają wartość inwestycji czy podlegają
zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu?
Stanowisko organu podatkowego:
Spółka po zakupie nieruchomości
lecz przed oddaniem jej do użytku poniosła wydatki z tytułu podatku od
nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, opłaty za zarządzanie
nieruchomością. Podatek od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie
gruntu i zarządzanie nieruchomością są kosztami pośrednio pozostającymi w
związku przyczynowo ? skutkowym z przychodami. Wydatki te wynikają z samego
faktu posiadania nieruchomości przez Spółkę i należy klasyfikować je jako
element kosztów stałych. Podatnik nie ponosi ww. wydatków w celu wytworzenia
środka trwałego i niezależnie od tego, czy podejmie decyzję o rozpoczęciu
prowadzenia procesu inwestycyjnego, lecz jest obowiązany do uiszczania ich w
związku z posiadaniem przez niego majątkiem. W związku z powyższym, podatek od
nieruchomości, opłata za wieczyste użytkowanie gruntu, opłaty za zarządzanie
nieruchomością jako koszty pośrednie, stanowią koszt uzyskania przychodów w
roku, w którym zostały poniesione.
2.
INTERPRETACJA
INDYWIDUALNA DYREKTORA KRAJOWEJ INFORMACJI SKARBOWEJ Z DNIA 17 LISTOPADA 2017
R., SYGN. 0111-KDIB1-3.4010.395.2017.1.AN
Stan faktyczny:
Spółka z o.o. (dalej: ?Spółka?, ?Wnioskodawca?)
od października 2016 r. rozpoczęła roczną inwestycję w dwóch najmowanych
lokalach (wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej), mającą na celu
przystosowanie lokali do planowanej w tym miejscu przyszłej siedziby Spółki.
Oprócz wydatków bezpośrednio związanych z pracami budowlano - remontowymi,
Spółka ponosi co miesiąc koszty związane z utrzymaniem lokalu, tj. czynsz najmu
dla najemcy oraz koszty opłat eksploatacyjnych (opłaty zarządzania
nieruchomością wspólną, za media, fundusz remontowy) dla Wspólnoty
Mieszkaniowej.
Pytanie:
Czy koszty eksploatacyjne i
czynsz stanowią koszty uzyskania przychodów w dacie poniesienia, czy będą
podwyższały wartość inwestycji w obcym środku trwałym?
Stanowisko organu podatkowego:
Koszty eksploatacyjne nie związane
z prowadzoną inwestycją, a także czynsz jako wydatek związany z utrzymaniem
lokalu, stanowią dla Spółki koszty uzyskania przychodów o charakterze
pośrednim, które nie zwiększą wartości początkowej inwestycji w obcym środku
trwałym. Natomiast, koszty mediów zużytych w trakcie prowadzonej inwestycji
jakie Spółka poniosła do dnia oddania lokalu do użytkowania stanowią inwestycję
w obcym środku trwałym.