12.12.2022

Ryczałt

Dla osób rozliczających podatek od najmu prywatnie ryczałtem 8,5% i 12,5% nie ma zmian w 2023 r. Warto jednak sprawdzić czy ryczałt jest prawidłowo rozliczany.

Oto dwa najczęstsze błędy popełniane przy rozliczaniu ryczałtem prywatnego najmu:

• W przypadku umowy z najemcami: czy zgodnie z nimi opłaty związane z lokalem (m.in. media, czynsz do spółdzielni) są ponoszone przez najemcę? Najemca oprócz czynszu może również oznaczać opłaty związane z lokalem. Takie opłaty trzeba przekazać do dostawców mediów i/lub spółdzielni/wspólnoty, dzięki czemu można rozliczać ryczałtowy podatek tylko od faktycznego zarobku po odjęciu opłat administracyjnych i za media

Więcej o tym przeczytasz w naszym artykule: Ryczałt od najmu a opłaty do spółdzielni/wspólnoty (jakplacicpodatki.pl)

•  W przypadku rozliczaniu w związku małżeńskim: czy przychody z najmu są prawidłowo sumowane z małżonkiem dla celów stawki 8,5% i 12,5%? Limit przychodu z najmu (100 000 zł), do którego stawka ryczałtu wynosi 8,5%, a powyżej którego 12,5%, jest wspólny dla małżonków. Nie ma znaczenia czy małżonkowie posiadają wspólność majątkową, wspólne miejsce zamieszkania, wspólne rozliczenie podatkowe czy też mają rozdzielność majątkową. W każdym przypadku dla małżeństwa limit 100 000 zł będzie łączny dla obojga małżonków 

Zasady ogólne

Od 2023 r. rozliczanie najmu prywatnego mieszkań ma być możliwe tylko na ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych, dlatego gdy w 2022 r. rozliczasz najem prywatnie na zasadach ogólnych weź pod uwagę poniższe wskazówki.

• W przypadku, gdy planujesz w dalszym ciągu ponosić duże wydatki (np. na wyposażenie mieszkań, ich remont, a nie ulepszenie) powinieneś rozważyć rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej (pamiętaj jednak, że nie odliczysz już składki zdrowotnej od podatku, ale może zachowasz prawa nabyte).

• Zmiana źródła z "prywatnego najmu" na "działalność gospodarczą" może wiązać się z utratą "straty" ze źródła "prywatnego najmu", ponieważ nie będzie można jej rozliczyć z dochodem z "działalności gospodarczej".

• Jednym z rozwiązań na zachowanie prawa nabytych może być założenie przed 1 stycznia 2023 r. jednoosobowej działalności gospodarczej i wprowadzenie dotychczas amortyzowanych nieruchomości o charakterze mieszkalnym do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych nowo założonej działalności gospodarczej. Oczywiście rozwiązanie to pociąga za sobą również inne konsekwencje tj. obowiązek prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów czy odprowadzania składek do ZUS.

• Przyjmując do swojej działalności gospodarczej środki trwałe, wynajmowane uprzednio w ramach źródła przychodów jakim jest prywatny najem nieruchomości należy kontynuować dotychczasową metodę amortyzacji tego środka z uwzględnieniem dokonanych już uprzednio (przez obojga małżonków) odpisów amortyzacyjnych.

• Jeżeli obecnie planujesz reinwestować środki z najmu i twoja skala działalności jest duża powinieneś rozważyć wniesienie nieruchomości do sp. z o.o., która jest opodatkowana zasadniczo stawką CIT 9%.

Więcej o tym przeczytasz w naszym artykule: Polski Ład - rozliczenie straty z najmu w 2022 r. (jakplacicpodatki.pl)

§  W przypadku, gdy planujesz w dalszym ciągu ponosić duże wydatki (np. na wyposażenie mieszkań, ich remont, a nie ulepszenie) powinieneś rozważyć rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej (pamiętaj jednak, że nie odliczysz już składki zdrowotnej od podatku, ale może zachowasz prawa nabyte).

§  Zmiana źródła z "prywatnego najmu" na "działalność gospodarczą" może wiązać się z utratą "straty" ze źródła "prywatnego najmu", ponieważ nie będzie można jej rozliczyć z dochodem z "działalności gospodarczej".

§  Jednym z rozwiązań na zachowanie prawa nabytych może być założenie przed 1 stycznia 2023 r. jednoosobowej działalności gospodarczej i wprowadzenie dotychczas amortyzowanych nieruchomości o charakterze mieszkalnym do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych nowo założonej działalności gospodarczej. Oczywiście rozwiązanie to pociąga za sobą również inne konsekwencje tj. obowiązek prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów czy odprowadzania składek do ZUS.

§  Przyjmując do swojej działalności gospodarczej środki trwałe, wynajmowane uprzednio w ramach źródła przychodów jakim jest prywatny najem nieruchomości należy kontynuować dotychczasową metodę amortyzacji tego środka z uwzględnieniem dokonanych już uprzednio (przez obojga małżonków) odpisów amortyzacyjnych.

§  Jeżeli obecnie planujesz reinwestować środki z najmu i twoja skala działalności jest duża powinieneś rozważyć wniesienie nieruchomości do sp. z o.o., która jest opodatkowana zasadniczo stawką CIT 9%.

Działalność gospodarcza

Z uwagi na konstytucyjną zasadę ochrony praw nabytych - nowe zasady amortyzacji nieruchomości mieszkalnych nie powinny znaleźć zastosowania do lokali i budynków mieszkalnych przyjętych do używania przed 1 stycznia 2022 r. Składniki majątku przyjęte do używania przed tą datą podlegają amortyzacji na zasadach dotychczasowych, tj. obowiązujących przed 1 stycznia 2022 r. Nie można jednak wykluczyć, że Ministerstwo Finansów zmieni swoje dotychczasowe podejście przy podobnych zmianach.

Więcej o tym przeczytasz w naszym artykule: Polski Ład - prawa nabyte dla wynajmujących w 2022 r. (jakplacicpodatki.pl)

Mając na uwadze planowane zmiany, warto rozważyć czy nie ponieść wydatków na ulepszenie mieszkań jeszcze w tym roku (dzięki czemu będzie można je rozliczyć w odpisach amortyzacyjnych po 1 stycznia 2022 r.). 

Gdy nie planujesz ponoszenia dalszych większych wydatków, rozważ czy nie wrócić z rozliczeniami na prywatny ryczałt. Zgodnie z uchwałą NSA z dnia 21 maja 2021 r. (II FPS 1/21), decyzja czy najem rozliczać "prywatnie" czy "w ramach działalności gospodarczej" jest w całości po stronie podatnika/wynajmującego (bez ograniczeń), a nie urzędu skarbowego. Wynajmujący mogą opodatkować się w ramach "prywatnego" najmu bez względu na ilość posiadanych mieszkań, chyba że sami postanowią, iż chcą się rozliczać w ramach działalności gospodarczej.

Więcej o tym przeczytasz w naszym artykule: Czy mając większą liczbę mieszkań można w 2023 r. opodatkować najem jako prywatny? (jakplacicpodatki.pl)