Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym deweloper dolicza 8% podatek VAT. Za to nie płaci się 2% podatku od czynności cywilnoprawnych. W pewnych sytuacjach kupujący może odliczyć VAT z faktur wystawionych przez dewelopera. 

Kupujący może odliczyć podatek VAT od mieszkania kupowanego od dewelopera, gdy: 

• będzie służyć jego działalności gospodarczej opodatkowanej w całości lub przynajmniej w części podatkiem VAT, np. jako jego biuro lub magazyn, albo;  
  
• planuje wynajem takiego mieszkania, o ile do takiego wynajmu będzie doliczał podatek VAT (np. wynajmie mieszkanie firmie, na doby, na biuro, kancelarię). 
• Nie możemy odliczyć podatku VAT, gdy mieszkanie nabywamy jako konsument, czyli na cele osobiste. 

Zmiana przeznaczenia 

Jeżeli przed zakupem mieszkania zmienimy zdanie (np. planowaliśmy wykorzystać mieszkanie na najem krótkoterminowy, ale będziemy wykorzystywać je prywatnie albo wystąpi odwrotna sytuacja) to musimy dokonać jednorazowej korekty wszystkich FV od dewelopera, czyli jednorazowo musimy zwrócić, lub możemy odzyskać, cały podatek VAT.  

Natomiast, gdy po zakupie zmienimy zdanie, to będziemy zwracać lub odzyskiwać VAT w styczniu każdego kolejnego roku przez okres 10 lat w wysokości 1/10 podatku VAT z faktur od dewelopera.

Sprzedaż lub darowizna 

Jednocześnie, gdy odliczymy VAT od mieszkania zakupionego od dewelopera, to sprzedaż lub darowizna takiego mieszkania w czasie do 2 lat od jego nabycia (otrzymania kluczy lub nabycia własności) będzie się wiązać z koniecznością zapłaty przez nas 8% stawki VAT od ceny sprzedaży/wartości mieszkania. 

Sprzedaż lub darowizna takiego mieszkania w okresie od 3 roku do 10 lat będzie zwolniona z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10), ale będzie wiązała się z obowiązkiem częściowego zwrotu odliczonego VAT-u z uwagi na zmianę przeznaczenia mieszkania. 

Sprzedaż lub darowizna w 11 roku będzie zwolniona z VAT i nie będzie wiązała się z korektą odliczonego VAT-u. 

Czy konieczne jest zarejestrowanie własnej działalności gospodarczej, aby odzyskać VAT? 

Jeżeli mieszkanie lub apartament planujemy wynajmować, to na gruncie podatku dochodowego możemy taki wynajem rozliczać jako prywatny najem (np. ryczałtem 8,5% do 100 tys. przychodu). W takiej sytuacji nie mamy obowiązku rejestracji działalności gospodarczej. Jednocześnie nic nie stoi na przeszkodzie, aby zarejestrować się jako podatnik VAT czynny i odzyskać podatek VAT z faktur od dewelopera. 

Poniżej wyjaśniono szczegółowo powyższe zasady. 

Kiedy odliczenie nie przysługuje? 

Uprawnienie do odliczenia podatku VAT przysługuje, o ile mieszkanie będziemy wykorzystywać do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. I odwrotnie - prawo to nie przysługuje, jeżeli mieszkanie po zakupie będzie wykorzystywane: 

• wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT (np. przez podatnika zwolnionego z VAT z uwagi na obrót do 200 tys. zł, jako gabinet lekarski lub w celach wynajmu na cele mieszkalne) albo;  
• wyłącznie dla celów niezwiązanych z VAT (np. na nasze cele osobiste w ramach zarządu majątkiem prywatnym, czyli mieszkanie kupimy jako konsument i będziemy w nim mieszkać). 

Podsumowując, nie przysługuje nam prawo do odliczenia podatku VAT od mieszkania, które będziemy wykorzystywać wyłącznie na cele osobiste. W tym zakresie działamy w ramach zarządu majątkiem prywatnym i jesteśmy konsumentami, stąd nie możemy odliczyć podatku VAT z faktur od dewelopera. Podobnie odliczenie nie będzie nam przysługiwać tylko z tego powodu, że już prowadzimy działalność gospodarczą. Jeżeli w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jesteśmy podatnikiem VAT zwolnionym, bo nasze obroty nie przekraczają 200 tys. zł, lub świadczymy wyłącznie usługi zwolnione z VAT przedmiotowo, (np. świadczymy usługi medyczne) to nie można odliczyć podatku VAT, wynikającego z faktur wystawionych przez dewelopera, jeżeli taki lokal będzie służył nam za biuro. 

Kiedy odliczenie VAT przysługuje? 

Aby odliczyć podatek VAT z faktur od dewelopera, musimy prowadzić lub planować prowadzenie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Będzie nam przysługiwać prawo do odliczenia, gdy mieszkanie będzie służyć: 

a) wynajmowi krótkoterminowemu opodatkowanemu 8% stawką VAT,  
b) wynajmowi firmie, np. zarządzającej najmem, opodatkowanemu stawką 23% VAT,  
c) wynajmowi na cele niemieszkalne np. pod kancelarię, biuro, gabinet, opodatkowanemu stawką 23% VAT,  
d) wynajmowi na własne biuro, o ile prowadzimy działalność opodatkowaną podatkiem VAT, np. jesteśmy informatykiem wystawiającym faktury ze stawką 23% VAT. 

Gdy nie jesteśmy obecnie podatnikiem VAT czynnym to, aby odliczyć podatek VAT z faktur od dewelopera, musimy zrezygnować ze zwolnienia podmiotowego do 200 tys. zł i zarejestrować się jako podatnik VAT czynny. 

Przykład 1 

Weźmy przykład lekarza, który chce wynająć lokal mieszkalny firmie zarządzającej. W takiej sytuacji, gdy zrezygnuje on ze zwolnienia podmiotowego, dalej będzie świadczył usługi medyczne zwolnione z VAT, natomiast będzie mógł odliczyć VAT z faktur od dewelopera, ale też od razu będzie musiał doliczać VAT 23% do faktur za wynajem wystawianych firmie zarządzającej. 

Przykład 2 

Inaczej będzie wyglądać sytuacja pośrednika, który chce wynajmować lokal mieszkalny pod kancelarię prawną. W takiej sytuacji, gdy zrezygnuje on ze zwolnienia podmiotowego, będzie mógł odliczyć VAT z faktur od dewelopera, ponieważ będzie doliczać podatek VAT do faktur za wynajem wystawianych kancelarii prawnej, ale też będzie musiał zacząć doliczać podatek VAT za usługi pośrednictwa według stawki 23%. 

Podobnie, przeznaczenie całego lokalu mieszkalnego z rynku pierwotnego pod naszą opodatkowaną podatkiem VAT działalność gospodarczą jest często opłacalne, ponieważ odliczymy cały podatek VAT z faktur od dewelopera. Należy jednak pamiętać, że w takiej sytuacji musimy opłacać podatek od nieruchomości według najwyższej stawki (mieszkanie jest zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej). 

Podsumowując, gdy mieszkanie będziemy wynajmować firmie, która może odliczyć podatek VAT (np. wynajmujemy mieszkanie kancelarii prawnej) to warto zarejestrować się jako podatnik VAT czynny i odzyskać podatek VAT z faktur od dewelopera. Natomiast, gdy będziemy wynajmować mieszkanie firmie lub osobom, które nie mogą odliczyć podatku VAT, to często nie jest opłacalne rejestrowanie się jako podatnik VAT czynny i odzyskiwanie podatku VAT z faktur od dewelopera. 

Sprzedaż mieszana 

W przypadku sprzedaży mieszanej np. u lekarza wynajmującego mieszkanie na cele niemieszkalne: 

• zakupy związane ze sprzedażą zwolnioną (np. działalnością lekarską) - nie dają prawa do odliczenia, 
• zakupy związane ze sprzedażą opodatkowaną (np. wynajem lokalu mieszkalnego na cele niemieszkalne) - dają pełne prawo do odliczenia, 
• z kolei wydatki wspólne (np. za usługi księgowe) rozlicza się tzw. proporcją łącznej sprzedaż. 

Wniosek o proporcję w VAT | Biznes.gov.pl - Serwis informacyjno-usługowy dla przedsiębiorcy 

Zatem wracając do przykładu lekarza, który chce wynająć lokal mieszkalny firmie zarządzającej- takiej sytuacji, dalej nie będzie on mógł odliczać podatku VAT z zakupów związanych z działalnością medyczną. Jednak będzie mógł odliczyć pełny VAT od wydatków związanych z mieszkaniem, w tym od faktur od dewelopera, ponieważ wynajmuje mieszkanie firmie zarządzającej, wystawiając faktury z 23% stawką podatku VAT. Z kolei, gdyby lekarz przeznaczył takie mieszkanie jako swój gabinet (mieszkanie by służyło wyłącznie sprzedaży zwolnionej) to nie mógłby on odliczyć podatku VAT z faktur od dewelopera. 

Korekta 

Istnieją także okresy korekt odliczeń w przypadku zmiany przeznaczenia mieszkania np. gdy mieszkanie wynajmujemy na cele mieszkalne, a potem na cele niemieszkalne jako biuro, albo wystąpi u nas odwrotna sytuacja. Gdy dochodzi do zmiany przeznaczenia mieszkania w okresie korekty (10 lat od zakupu), trzeba dopłacić, lub można odzyskać, podatek VAT. 

Z ustawy VAT wynikają obowiązki w zakresie korekty odliczenia, w przypadku zmiany przeznaczenia środków trwałych. Obowiązki w zakresie korekty różnią się od tego, czy zmiana przeznaczenia nastąpiła: 
a) przed przyjęciem mieszkania do używania (art. 91 ust. 8 ustawy VAT), 
b) po przyjęciu mieszkania do używania (art. 91 ust. 2 ustawy VAT). 

Więcej przeczytasz tutaj

Sprzedaż lub darowizna 

Jeżeli odliczyliśmy VAT z tytułu zakupu mieszkania, np. planowaliśmy przeznaczyć je na najem krótkoterminowy (opodatkowany stawką VAT 8%), lub oddać je firmie zarządzającej (opodatkowane stawką 23%), to sprzedaż lub darowizna takiego mieszkania w czasie do 2 lat od jego nabycia (nabycia kluczy lub własności) będzie się wiązać z koniecznością zapłaty podatku VAT według 8% stawki. 

Sprzedaż lub darowizna takiego mieszkania w okresie od 3 roku do 10 lat od nabycia będzie zwolniona z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10), ale będzie wiązała się z obowiązkiem korekty odliczonego VAT-u. 

Przykład 

Jeśli kupujący daruje mieszkanie córce w 6 roku, to będzie obowiązany do korekty odliczonego wcześniej VAT-u z tytułu nabycia mieszkania i jego pierwszego remontu. Okres korekty to 10 lat. W takim przypadku obejmuje on lata: 2022, 2023, 2024, 2025, 2026, 2027, 2028, 2029, 2030, 2031. Zatem darując mieszkanie w 2027 r. kupujący będzie obowiązany skorygować 5 lat (5/10 odliczenia). W przypadku darowizny lub sprzedaży dokonuje się jednorazowo korekty za cały pozostały okres, czyli będzie musiał oddać jednorazowo 5/10, czyli ? podatku VAT odliczonego z wszystkich faktur od dewelopera. 

Natomiast sprzedaż lub darowizna w 11 roku będzie zwolniona z VAT i nie będzie wiązała się z korektą odliczonego VAT-u.  

Tutaj może ewentualnie wystąpić konieczność zapłaty VAT-u z tytułu przekazywanego wyposażenia (dla wyposażenia nie ma zwolnienia jak art. 43 ust. 1 pkt 10, który dotyczy tylko budynków i lokali). 

Korekta VAT- dokument wewnętrzny i PIT 

Przy okazji warto wskazać, że korekty odliczenia dokonuje się w ewidencji VAT za pomocą dokumentu wewnętrznego zakupu. Technicznie w takiej sytuacji nie ma kontrahenta (nie wpisuje się nic). 

Jednocześnie korekta VAT nie wpływa na wartość początkową środków trwałych (mieszkań). Zamiast tego w dacie złożenia deklaracji VAT, w której zwraca się odliczony VAT, można rozpoznać koszt z pozarolniczej działalności gospodarczej. 

Na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 43 lit. c ustawy PIT podatnicy mogą zaliczać do kosztów uzyskania przychodów kwotę podatku VAT, nieuwzględnioną w wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, podlegających amortyzacji, lub dotyczącą innych rzeczy, lub praw niebędących środkami trwałymi, lub wartościami niematerialnymi i prawnymi podlegającymi tej amortyzacji, w tej części, w jakiej dokonano korekty powodującej zmniejszenie podatku odliczonego. 

Czy konieczne jest zarejestrowanie własnej działalności gospodarczej, aby odzyskać VAT? 

Jeżeli mieszkanie lub apartament planujemy wynajmować, to na gruncie podatku dochodowego możemy taki wynajem rozliczać jako prywatny najem (np. ryczałtem 8,5% do 100 tys. przychodu) i nie mamy wtedy obowiązku rejestracji działalności gospodarczej. Jednocześnie nic nie stoi na przeszkodzie, aby w takiej sytuacji zarejestrować się jako podatnik VAT czynny i odzyskać podatek VAT z faktur od dewelopera. 

Przykładowym potwierdzeniem takiego podejścia może być poniższa interpretacja: 

"Najem jako usługa (...) wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych." - interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 10 listopada 2011 r. sygn. ILPP1/443-1103/11-2/NS. 

W praktyce organy podatkowe potwierdzają możliwość zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny bez rejestracji działalności gospodarczej, tylko aby odzyskać podatek VAT z faktur od dewelopera, np. z tytułu zakupu apartamentu. Jednocześnie zezwalają, aby taki najem rozliczać w podatku dochodowym jako najem prywatny ryczałtem od przychodów. 

Podsumowanie 

Podsumowując, zależnie od stanu faktycznego można odliczyć podatek VAT z faktur od dewelopera za zakup mieszkania. Należy jednak pamiętać, że w takiej sytuacji może na nas również ciążyć obowiązek zapłaty podatku VAT przy sprzedaży lub darowizny takiego mieszkania, albo korekty wcześniej odliczonego podatku VAT przy zmianie jego przeznaczenia, która to korekta może być jednorazowa lub wieloletnia. 

Zapraszam na naszego Facebooka oraz do subskrypcji newslettera, by być na bieżąco.

Marcin Szymocha  

Doradca podatkowy (nr wpisu 12870)