Aktualizacja: 08.01.2023.

Patrząc na wydawane interpretacje indywidualne likwidacja działalności lub jej nie zakładanie przy większej ilości nieruchomości jeszcze nie tak dawno temu było obarczone sporym ryzykiem. W ostatnim czasie możemy jednak spotkać coraz więcej korzystnych rozstrzygnięć organów podatkowych, że decyzja czy wynajem rozliczać prywatnie czy w ramach działalności gospodarczej jest po stronie wynajmującego. Jest w tym zakresie jeszcze więcej korzystnych rozstrzygnięć sądów administracyjnych.

Uchwała NSA

W maju 2021 r. została przyjęta uchwała 7 sędziów NSA sygn. II FPS 1/21, uznająca, że decyzja czy chce rozliczać najem prywatnie czy w ramach działalności gospodarczej jest w całości po stronie podatnika/wynajmującego.

Zgodnie z przyjętą tezą: przychody z najmu są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy (tzw. prywatnego najmu), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Podatnik może więc samodzielnie określić, które nieruchomości chce wynajmować jako osoba prowadząca działalność gospodarczą (np. podatkiem liniowym 19%) a które być może chce opodatkować w ramach "prywatnego najmu" ryczałtem od przychodów 8,5% i 12,5%.

W uzasadnieniu tej uchwały znalazło się też stwierdzenie, że "Majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku niezwiązanego z działalnością gospodarczą (nazywanego również "prywatnym" lub "osobistym"), dlatego też przekazanie składnika majątku z prowadzonej działalności gospodarczej na inne własne potrzeby, w tym także zarobkowe poprzez oddanie go w najem, nie może być postrzegany jako bezskuteczny na gruncie podatkowym.".

Wyroki NSA

Sądy w kolejnych wyrokach powołują się na wyżej wspomnianą uchwałę. Przykładowo na podstawie tej uchwały NSA w wyroku z dnia 4 sierpnia 2022 r. sygn. II FSK 29/20 uchylił wyrok WSA i równocześnie zakwestionował ustalenia organu podatkowego z kontroli podatkowej i uznał, że wynajmujący miał prawo opodatkować jako prywatny najem 1,5 mln zł rocznie przychodu z najmu.

II FSK 29/20 - Wyrok NSA z 2022-08-04

1,5 mln zł z najmu można opodatkować ryczałtem - GazetaPrawna.pl

Niestety w dalszym ciągu czasem można spotkać wyjątkowo wyroki sądów administracyjnych wskazujące, że najem w większej skali trzeba rozliczać w ramach działalności gospodarczej. W wyroku z listopada 2022r. NSA nie powołał się na uchwałę dot. prywatnego najmu. Sytuacja dotyczyła małżonków, którzy dużo kupowali i sprzedawali nieruchomości, a przy okazji zajmowali się ich wynajmem. Jednak organy podatkowe jak i WSA i NSA nie wydzieliły najmu osobno jako prywatny, tylko uznały, że całość działań małżonków, tj. zarówno kupno i sprzedaż nieruchomości jak i najem powinny zostać rozliczone w ramach działalności gospodarczej.

(wyrok NSA sygn. akt: II FSK 341/20, II FSK 1051-1052/20)

Inwestycje w mieszkania: szukali okazji, a trafili na celownik fiskusa - rp.pl

Organy podatkowe

Jeszcze na początku 2022 r. organy podatkowe w wydawanych interpretacjach uznawały, że gdy najem ma większą skalę to trzeba rozliczać taki najem w ramach JDG np. interpretacja z dnia 9.02.2022 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0112-KDIL2-2.4011.917.2021.2.MM 

W nowszych interpretacjach organy podatkowe dają jednak wybór wynajmującym.

"Skoro zawiesi Pan działalność gospodarczą i przeniesie (wycofa) nieruchomości do majątku prywatnego to wówczas przedmiotem najmu nie będą składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Wskazane we wniosku nieruchomości decyzją Pana przejdą zatem w zarząd majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Zatem prawidłowo określił Pan, że najem nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.? - interpretacja z dnia 9.12.2022 r., wydana przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0115-KDIT1.4011.634.2022.1.MST, interpretacja z dnia 14.11.2022 r., wydana przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0115-KDIT1.4011.483.2022.2.JG

Można już nawet spotkać interpretacje w których Dyrektor KIS wprost powołuje się na uchwałę NSA  i się z nią zgadza np. interpretacja z dnia 29.11.2022 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0114-KDWP.4011.51.2022.2.JCH

Czytaj więcej: Nieruchomości: oferta na portalu nie powoduje, że najem jest działalnością - interpretacja podatkowa - rp.pl

Podsumowanie

Podsumowując, mając na uwadze treść przyjętej uchwały NSA podejście sądów w tym temacie nie powinno się już zmienić. Większość nowo wydanych wyroków powołuje się na wspomnianą uchwałę i potwierdza, że decyzja jak rozliczać najem jest wyłącznie po stronie wynajmującego (podatnika). 

Można nawet spotkać wyroki NSA uchylające wcześniejsze rozstrzygnięcia organów podatkowych i WSA i uznające, że nawet 1,5 mln zł przychodów z najmu można rozliczać w ramach najmu prywatnego. W ostatnim  czasie można również zaobserwować korzystną zmianę stanowiska organów podatkowych w tym zakresie.