14.07.2022r.

Zasady opodatkowania sprzedaży miejsca postojowego bywają różne, przez różnorakie prawa w tym zakresie. Wydawać by się mogło, że sprzedaż miejsca postojowego niczym nie różni się od sprzedaży garażu. Występują tutaj jednak bardzo istotne różnice. 

W przypadku sprzedaży garażu jest to każdorazowo sprzedaż nieruchomości, czyli: 

• podlega ona pod 19% podatek PIT, ale;  
• można skorzystać w tej sytuacji z ulgi na własne cele mieszkaniowe,  
• a upraszczając, po 6 latach od nabycia garażu jego sprzedaż nie jest opodatkowana (nie trzeba składać deklaracji, ani płacić podatku).  

Sprzedaż miejsca postojowego czasem bywa traktowana jako sprzedaż nieruchomości, a czasem jako zbycie prawa majątkowego. Jeżeli jest to zbycie prawa majątkowego to: 

• podlega ono opodatkowaniu w ramach skali podatkowej wraz z innymi dochodami np. umowy o pracę (od 1 lipca 2022 r. stawką 12% i 32%),  
• nie można skorzystać w tej sytuacji z ulgi na własne cele mieszkaniowe,  
• taka sprzedaż jest opodatkowana bezterminowo.

Czym się różni garaż od miejsca postojowego? 

W przypadku garażu kupujemy samodzielny lokal użytkowy. Z lokalem takim związany jest udział w gruncie. Garaż stanowi samodzielną nieruchomość.  

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku miejsca postojowego. Jak wskazuje się w branżowych artykułach, np. Miejsce postojowe: co tak właściwie kupujemy i jakie są konsekwencje wyboru : aleBank.pl Portal ekonomiczny Najbliżej Finansów, aktualnie w ofercie deweloperów spotyka się dwa warianty nabycia miejsca postojowego: 

• miejsce postojowe jako udział w odrębnym lokalu niemieszkalnym- nabywca kupuje udział w garażu wielostanowiskowym, który został wyodrębniony jako samodzielny lokal niemieszkalny (wariant I), 
• miejsce postojowe jako część nieruchomości wspólnej- klient nabywa od dewelopera prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej. Dotyczy to zarówno miejsc postojowych w podziemnych garażach wielostanowiskowych, jak i miejsc na parkingu przed budynkiem (wariant II). 

Jak sytuacja wygląda u mnie? 

Aby ustalić jaką mamy formę własności nad miejscem postojowym, musimy przeczytać uważnie: 

• akt notarialny nabycia oraz; 
• wpisy w księdze wieczystej.  

W pierwszej kolejności musimy zwrócić uwagę, jak został zatytułowany akt notarialny. Gdy jest to przykładowo "umowa o podział nieruchomości wspólnej do korzystania" sugeruje to, że nie jesteśmy właścicielami samodzielnego lokalu ani udziału w większej nieruchomości (wariant I), tylko posiadaczami innego prawa majątkowego (wariant II). 

Następnie powinniśmy sprawdzić, jak wyglądają wpisy w księdze wieczystej. Czy nasze prawo jest wpisane w dziale II (prawo własności-wariant I), czy w dziale III (Prawa, roszczenia i ograniczenia- wariant II). W sytuacji, gdy nasze prawo jest wpisane w dziale III sugeruje to, że nie jesteśmy współwłaścicielami nieruchomości (np. hali garażowej), tylko przysługuje nam inne prawo majątkowe.  

Wariant I- odpłatne zbycie nieruchomości 

Kluczowe dla organów podatkowych jest, czy sprzedając miejsce postojowe, sprzedajemy również udział w gruncie. Jeżeli tak, to taka sprzedaż jest uznawana za sprzedaż nieruchomości, tj. sprzedaż mieszkania czy garażu. 

"Wnioskodawca zakupił od dewelopera w tym samym budynku prawo własności udziału (1/30) w lokalu stanowiącym garaż podziemny, z własnością którego związany był odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej. (...) Tym samym - skoro garaż podziemny został wyodrębniony w budynku jako osobny oraz samodzielny lokal niemieszkalny z odrębną księgą wieczystą i Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży udziału w nieruchomości - z uwagi na fakt, że nie minął pięcioletni okres, o którym mowa w wyżej cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 8 - zbycie to stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych." - interpretacja indywidualna z dnia 12 marca 2018 r. sygn. 0115-KDIT2-3.4011.56.2018.1.AW 

"Małżonkowie, których obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej są właścicielami miejsca postojowego w hali garażowej. Z punktu widzenia formalnoprawnego wskazani małżonkowie są w udziale wynoszącym 1/58 części współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal niemieszkalny - garaż wielostanowiskowy. (...)  odpłatne zbycie w 2021 r. udziału we współwłasności miejsca postojowego w hali garażowej (wraz ze związanym z nim prawem osobistym), który został nabyty przez Wnioskodawcę i jego małżonkę 1 października 2015 r. nie stanowi dla Zainteresowanego źródła przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem odpłatne zbycie ww. prawa nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie."- interpretacja z dnia 6 maja 2021 r. 

Podsumowując, zbycie udziału w garażu podziemnym (wraz z miejscem postojowym) rozliczamy tak jak sprzedaż innych nieruchomości. W takiej sytuacji można przeznaczyć środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, aby uniknąć podatku (Czytaj więcej: Sprzedaż miejsca postojowego także daje prawo do ulgi - interpretacja - rp.pl oraz interpretacja indywidualna z dnia 12 marca 2018 r., sygn. 0115-KDIT2-3.4011,56.2018.1.AW). 

Wariant II- zbycie prawa majątkowego 

Inaczej sytuacja wygląda, gdy nasze prawo do miejsca postojowego nie wiąże się z udziałem w gruncie. W takiej sytuacji organy podatkowe uznają, że nie sprzedajemy nieruchomości, tylko inne prawo majątkowe. 

"W rozpatrywanej sprawie przedmiotem umowy sprzedaży jest prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, z którym związany jest udział w nieruchomości, zaliczane do praw majątkowych innych niż wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c)." - interpretacja z dnia 5 czerwca 2016 r. sygn. ITPB4/4511-440/16/JG 

"W rozpatrywanej sprawie przedmiotem umowy sprzedaży jest udział w prawie własności nieruchomości stanowiącej garaż wielostanowiskowy, który zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych, co w świetle powyższych rozważań kwalifikuje je jako prawo majątkowe." - interpretacja z dnia 22 listopada 2013 r. sygn. IPTPB2/415-531/13-7/KKu 

Podsumowując, opodatkowanie sprzedaży garaży i udziałów w garażach podziemnych nie budzi większych wątpliwości. Jednak zbycie np. ,,prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego" istotnie różni się od zbycia nieruchomości. W takiej sytuacji dochód ten łączy się z innymi dochodami na skali podatkowej i po połączeniu z dochodami z umowy o prace może skutkować zapłatą podatku według stawki 32%. W dodatku nie można w takiej sytuacji skorzystać z ulgi na własne cele mieszkaniowe, bo ta dotyczy tylko środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Jednocześnie sprzedaż takiego prawa jest opodatkowana bezterminowo. 

Podatek od nieruchomości 

Problem różnego traktowania miejsc postojowych występuje również na gruncie podatku od nieruchomości.  

Wciąż problemem jest stosowanie odmiennych stawek podatku od podziemnych stanowisk garażowych w budynkach wielorodzinnych. Podatek zależy od tego, czy jest to odrębna własność, czy tzw. pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego. (Czytaj więcej na Prawo.pl: https://www.prawo.pl/prawo/stawka-podatku-od-podziemnych-garazy-w-budynkach-wielorodzinnych,516106.html) 

Temat ten był również przedmiotem uchwały NSA w 2012 r. Zob. II FPS 4/11 - Uchwała NSA z 2012-02-27 

Podsumowując, pewną wskazówką, z jaką formą prawa do miejsca postojowego mamy do czynienia może być również fakt czy opłacamy podatek od nieruchomości za to miejsce. Opłacanie bezpośrednio podatku od nieruchomości za miejsce postojowe wskazuje na to, że jesteśmy współwłaścicielami nieruchomości. Natomiast, jeśli nie opłacamy bezpośrednio podatku od nieruchomości, to sugeruje to, że właścicielem nieruchomości może być np. Deweloper. 

Podsumowanie 

Sprzedając miejsce postojowe musimy ustalić czy w naszej sytuacji dochodzi do: 

• zbycia udziału w nieruchomości, czy też; 
• zbycia innego prawa majątkowego. 

W tym zakresie musimy odwołać do kwestii cywilnoprawnych. Aby to zrobić, musimy zapoznać się z aktem notarialnym i wpisem w księdze wieczystej.  

Następnie, gdy jednoznacznie ustalimy, z jakim prawem mamy do czynienia możemy ocenić czy jest to sprzedaż: 

• udziału w nieruchomości, która obecnie jest bez podatku, bo przykładowo nastąpiła po 7 latach od nabycia nieruchomości czy; 
• ,,innego prawa majątkowego" i musimy rozpoznać przychód w ramach skali podatkowej obok dochodów z umowy o pracę. Oczywiście, podatek w takiej sytuacji liczy się od dochodu z prawa majątkowego, czyli ceny sprzedaży pomniejszonej o cenę nabycia.